De Ketting locatie noord

4.3.1 Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting

De nieuwe ontsluitingsstructuur is als volgt gepland.

• De huidige directe aansluiting van de Kettingweg in de bocht van de Laagstraat vervalt (behalve een speciale aantakking voor het brandweerpersoneel).
• Het deel Kettingweg parallel aan de Laagstraat naar de rotonde Voorburg wordt opgewaardeerd, met parkeerplaatsen tussen de bestaande bomen en ruimte voor het manoevreren van vrachtwagens en groenvoorzieningen.
• De bestaande weg De Ketting voor langs de milieustraat wordt opgewaardeerd tot een rijbaan met een vrijliggend tweerichtingen fietspad en laanbomen in groene bermen.
• Langs de bestaande weg De Ketting op het bedrijventerrein wordt een parkeerstrook voor vrachtwagens aangelegd.
• Het gedeelte van de Kettingweg langs de spoorlijn wordt bij het bedrijventerrein betrokken als een rondgaande ontsluiting, eventueel met eenrichtingsverkeer. In geval van drukte kan eventueel ook het verkeer naar de milieustraat hier langs geleid worden.
• Het gemotoriseerde verkeer van en naar het zuidelijk gelegen buitengebied Groensteeg / Kettingweg wordt geleid via de Lagedwarsstraat.
• De fietsroute zoals opgenomen in het Verkeer- en Vervoerplan loopt via het nieuwe fietspad langs De Ketting en de Lagedwarsstraat.

afbeelding 10: profiel De Ketting

Parkeren

Uitgangspunt is dat bedrijven op eigen terrein in de eigen parkeerbehoefte moeten voorzien. Voor het bedrijventerrein als geheel worden de bestaande knelpunten verbeterd door het aanbrengen van een parkeerstrook voor vrachtwagens (verharde berm van ca 3 m) op bedrijventerrein De Ketting aan de zijde Lagedwarsstraat en kopse parkeerplaatsen voor personenwagens langs de Kettingweg parallel aan de Laagstraat.

Voor een berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen binnen dit plangebied projectbesluit voor de locaties Strang en bedrijfsverzamelgebouw zijn in principe de parkeernormen van de gemeente Vught van toepassing. Voor het verhuisbedrijf Strang zijn deze echter niet realistisch. De uitbreiding betreft nieuwe opslagruimte en genereert geen extra parkeerbehoefte. Het huidige aantal parkeerplaatsen (10) voldoet. De motivatie hiervan is beschreven in bijlage 3.

onderdeel

bebouwde oppervlakte bestaand nieuw totaal

bvo

kengetal pp./100 m²

benodigd aantal pp.

verhuisbedrijf

2.500 m²

1.350 m²

3.850 m²

4.000 m²

zie bijlage 3

10

bedrijfsverza-melgebouw

1.250 m²

2 à 3 bouwlagen

2.700 m²

1,7

46

tabel 2: berekening parkeerplaatsen (o.b.v. gemeentelijke Parkeernota)

Op de inrichtingsschets zijn de parkeerplaatsen deels ingetekend. De bedrijfspercelen bieden voldoende ruimte om aan de gestelde parkeernormen te voldoen.

4.3.2 Bebouwing en functies

Voorliggend plan betreft specifiek de uitbreiding van het verhuisbedrijf Strang en de nieuwbouw van een bedrijfsverzamelgebouw op het noordelijke perceel.

Uitbreiding Strang

De uitbreiding van Strang vindt plaats in aansluiting op de bestaande hal. De achterkant van de uitbreiding ligt wat terug ten opzichte van de bestaande achterkant, zodat daar ruimte is voor het parkeren van vrachtwagens. Tevens ontstaat daarmee een goede overgang naar het terrein van het bedrijfsverzamelgebouw. De hoofdentree van Strang blijft op de bestaande plaats. De uitbreiding wordt ontsloten op de Kettingweg.

Strang onderscheidt zich door het feit dat met regelmaat de opslag van inboedels en archieven worden verzorgd. Deze activiteiten vallen onder de code 52109 (SBI- 2008), opslaggebouwen (verhuur opslagruimte).

De geplande hoogte van de uitbreiding bedraagt 13 m. Ook een deel van de bestaande bebouwing wordt tot 13 m verhoogd. Een beschrijving van de uitbreiding van Strang is als bijlage 3 opgenomen.

Bedrijfsverzamelgebouw

Toegestane bedrijfsactiviteiten

Het perceel met het te ontwikkelen bedrijfsverzamelgebouw vormt een zichtlocatie aan de Laagstraat. De toegestane bedrijfsactiviteiten behoren tot de milieucategorieën 1, 2 en 3.1. Dit geldt ook voor de bedrijfsverzamelgebouwen in het bestemmingsplan Molenstraat e.o.
In voorliggend plan geldt bovendien dat een categorie 1-bedrijf een grootte van minimaal 150 m2 bvo moet hebben en een categorie 3.1-bedrijf een grootte van niet meer dan 1000 m2 bvo mag hebben.

Tevens zijn bedrijven in de zakelijke dienstverlening toegestaan, mits deze een oppervlakte nodig hebben van minimaal 150 m2 en maximaal 350 m2 per bedrijfsvestiging. Deze functionele invulling is gebaseerd op de volgende overwegingen.

Het gemeentelijke beleid voor het bedrijventerrein De Ketting is conserverend van aard. Dit houdt in dat de aanwezige bedrijven positief bestemd worden, en dat in principe bedrijven van dezelfde aard en schaal worden toegelaten als in de bestaande situatie. De gemeente streeft daarbij wel naar behoud van het bestaande samenstel van relatief lichte bedrijvigheid. Daarom is gekozen voor de juridische regeling waarin:

• bedrijven in milieucategorie 2 zijn toegestaan zonder voorwaarden;
• bedrijven in categorie 3.1 alleen zijn toegestaan in geval een kleinschaligheid van het bedrijf is gegarandeerd. Daartoe is als criterium opgenomen dat het 3.1-bedrijf een bedrijfsvloeroppervlak mag hebben van maximaal 1000 m2.
• Ook categorie 1-bedrijven zijn mogelijk, mits het bedrijven betreft die weliswaar als categorie 1 in de bedrijvenlijst zijn opgenomen, maar qua omvang niet in een woongebied of gemengd gebied (linten) passen. Daartoe is als criterium opgenomen dat het categorie 1-bedrijf een bedrijfsvloeroppervlak van minimaal 150 m2 moet hebben. Bedrijven die met een kleinere vloeroppervlakte kunnen volstaan dienen zich te vestigen binnen bestemmingsplanmogelijkheden van het centrum, of vallen binnen de categorie "aan huis gebonden bedrijven".

Daarnaast is uitgangspunt van de gemeente dat binnen het bedrijfsverzamelgebouw ook bedrijven kunnen worden toegestaan die zijn aan te merken als zakelijke dienstverlening. Dit type bedrijven past immers bij het streven om op "de kop" van De Ketting een representatief pand te plaatsen. Ook past deze invulling bij de ontwikkeling van de bedrijvenzone langs de Industrieweg, waar onder andere een kinderdagverblijf, een uitvaartonderneming, assurantiebedrijf en enkele kantoorgerichte functies zijn gevestigd.

In Vught is geen middelzware of zware bedrijvigheid gevestigd. Wel is behoefte aan ruimte voor zakelijke dienstverlening die het centrum of de zogenaamde aanloopstraten is ontstegen. Voorwaarde voor het toestaan van bedrijven in de zakelijke dienstverlening is wel dat zij, evenals de andere categorie 1-bedrijven, een minimale vloeroppervlakte nodig hebben van 150 m2. Bovendien geldt voor deze zakelijke dienstverlening een maximale oppervlakte van 350 m2 bvo.

Overigens geldt voor alle bedrijven dat zij alleen voor vestiging in aanmerking komen indien zij voorkomen in de toegesneden bedrijvenlijst, die als bijlage 1 bij de regels is opgenomen. Deze bedrijvenlijst is een selectie van bedrijven uit de VNG-lijst die passend worden geacht op het bedrijventerrein De Ketting.

Inrichting

Uitgangspunt vormt een L-vormig gebouw in twee en deels drie lagen. In het bijzonder in de hoek Kettingweg - De Ketting zijn drie lagen gepland vanwege het architectonisch accent op de zichtlocatie.

Voorts zijn onderstaande elementen van structurele betekenis voor de inrichting van het perceel.

• 1. De entree van het bedrijfsperceel voor personenauto's moet gelegen zijn ter plaatse van het gedeelte van de zandweg dat behouden blijft.
• 2. De ontsluiting voor vrachtwagens is aan de spoorzijde vanaf de Kettingweg.
• 3. Alle entrees van het bedrijfsverzamelgebouw voor zowel bezoekers als personeel mogen alleen vanaf de binnenplaats bereikbaar zijn.
• 4. Langs de perceelgrens met Strang moet een groenstrook van minimaal 2,5 meter worden aangelegd en een rij bomen worden geplant, op een onderlinge afstand van ca 10 meter. Tussen de bomen mag worden geparkeerd.
• 5. Langs de perceelgrenzen aan de zijden van de Kettingweg en De Ketting moet een groenvoorziening inclusief waterberging worden gerealiseerd in aansluiting op het groen in de openbare ruimte.

4.3.3 Groen en water

De structuur van het groen wordt aangepast, zoals in uitgangspunt 6 van paragraaf 4.2 is aangeduid. Het gehele bedrijventerrein De Ketting wordt landschappelijk ingekaderd door een randgroenstructuur. De bestaande zandweg als structuurlijn wordt vervangen door een nieuwe, te ontwikkelen laanstructuur langs de weg De Ketting, ter hoogte van het plangebied. Deze nieuwe laan langs De Ketting koppelt de laanstructuur van de Laagstraat aan de lanenstructuur op Park Voorburg. Deze nieuwe opzet zal ruimtelijk sterk werken, omdat de groenstructuur samen gaat vallen met de routestructuur.

De bestaande zandweg vormt geen onderdeel van de nieuwe hoofdgroenstructuur. Deze onverharde weg met bomen vervalt echter niet geheel. Het deel op het perceel van het te ontwikkelen bedrijfsverzamelgebouw blijft behouden. Via dit gedeelte van de zandweg is de ontsluiting voor de personenauto's voorzien. Langs de bestaande zandweg blijven 7 bomen behouden en worden er 12 gekapt. Het aantal nieuw te planten bomen bedraagt:

• 1. minimaal 4 op het perceel van het bedrijfsverzamelgebouw;
• 2. minimaal 10 in het nieuwe profiel De Ketting.

Per saldo is sprake van:

• kwaliteitswinst in de ruimtelijke structuur

• kwantiteitswinst voor wat betreft het aantal laanbomen.

De deelnota 'Compensatieplan zandweg met bomen (bedrijventerrein De Ketting) te Vught' bevat een nadere toelichting met betrekking tot de cultuurhistorische en ecologische aspecten, zie bijlage 8.

Het nieuwe profiel voor De Ketting is hiervoor in paragraaf 4.3.1 opgenomen. Aan de zijde bedrijfsverzamelgebouw is een brede lage haag voorzien. De groenvoorziening op het bedrijfsperceel moet hierop aansluiten met een gevarieerde beplanting, waaronder enkele opgaande struiken. De bestaande “zwerm” bomen tussen de Laagstraat en de Kettingweg blijft gehandhaafd. Er vindt een opschoning plaats van de onderbegroeiing waardoor een beter zicht op het nieuwe gebouw ontstaat.

De bestaande sloot wordt aangepast en opgenomen in de nieuwe groenstructuur. Deze zal ook een functie vervullen voor de waterberging ten behoeve van de nieuwe verharding.

Genoemde groen- en waterelementen moeten in een samenhangend inrichtings- en beplantingsplan worden uitgewerkt, als onderdeel van het totale bouwplan voor het bedrijfsverzamelgebouw. De plantenkeuze moet passen in het omgevende cultuurhistorische landschap Voorburg.