De Ketting locatie noord

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Kettingweg-Laagstraat':

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 24 maart 1994;
• goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 26 oktober 1994.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. De ligging van het plangebied is aangegeven.

afbeelding 3: uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Kettingweg-Laagstraat'

De volgende bestemmingen zijn relevant:

• 1. De zandweg met bomen tussen het noordelijke deel van bedrijventerrein De Ketting (hierna te noemen: het noordelijke perceel) en het grotere zuidelijke deel (hierna te noemen: perceel Strang) heeft deels de bestemming Verkeersdoeleinden en deels de bestemming Groenvoorzieningen.
• 2. De percelen binnen perceel Strang hebben de bestemming Bedrijfsdoeleinden BII. Hierbinnen zijn zeer lichte en lichte industriële activiteiten toegestaan (milieucategorieën 2 en 3), groothandelsactiviteiten én bedrijfswoningen.
• 3. De percelen binnen het noordelijke perceel hebben de bestemming BI. Hierbinnen zijn toegestaan: zeer lichte en lichte industriële activiteiten (milieucategorieën 2 en 3) en groothandelsactiviteiten. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

Toetsing van het plan aan de vigerende bestemmingen

In onderstaande opsomming wordt geïllustreerd op welke onderdelen het geldende bestemmingsplan gewijzigd moet worden om de gewenste bouwontwikkelingen mogelijk te maken.

Het noordelijke perceel voorziet in de ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw op een braakliggend perceel. Perceel Strang beoogt een uitbreiding van de bestaande opslagruimte van Verhuisbedrijf Strang. Tussen beide percelen bevindt zich een zandweg, die eigendom is van de gemeente.

Het noordelijke perceel, dat door de gemeente aan Goodwinds is verkocht, omvat een oppervlakte van 4.203 m2. In het vigerende bestemmingsplan is opgenomen dat percelen binnen de bedrijvenzone De Ketting een maximale oppervlakte omvatten van 3.000 m2.

Deze vigerende bestemmingsplanbepaling vereist dat het noordelijke perceel verdeeld wordt in twee percelen. Dit heeft tot gevolg dat Goodwinds op dit perceel, óf:

• één gebouw dient te realiseren overeenkomstig het maximale bebouwingspercentage geldend bij een perceel van 3.000 m2;
• twee gebouwen dient te realiseren, nadat het perceel is onderverdeeld in twee percelen.

De Welstandscommissie geeft de voorkeur aan de ontwikkeling van twee gebouwen op het noordelijke perceel. De economische haalbaarheid van het bouwplan van Goodwinds op dit perceel wordt hiermee benadeeld.

Deze beide uitgangspunten hebben ertoe geleid dat de mogelijkheden binnen de percelen opnieuw bekeken zijn. Hierdoor is het idee ontstaan om de tussenliggende zandweg te betrekken bij het bouwplan. Dit heeft tot gevolg dat:

• de uitbreiding van perceel Strang direct aansluiting kan vinden aan het bestaande pand;
• op het noordelijke perceel één bedrijfsverzamelgebouw ontwikkeld wordt.

Met de voorgestane constructie wordt een mogelijkheid gecreëerd die ruimtelijk-functioneel een meerwaarde kan betekenen ten opzichte van de bestaande situatie. Met deze nieuwe situatie kan tevens een oplossing worden geboden voor het parkeervraagstuk inzake parkeren op eigen terrein. Op termijn kan ook de entree van het bedrijventerrein worden verbeterd.

Beeldkwaliteitplan

De kaderstellende eisen van het huidige beeldkwaliteitplan bieden nauwelijks aanknopingspunten. Het beeldkwaliteitplan is gedateerd (vastgesteld in 1994) en resulteert in een wisselende invulling door de Welstandscommissie. Het vaststellen van een up-to-date beeldkwaliteitplan levert bebouwing conform architectonische en esthetische eisen van deze tijd.

Daarnaast resulteert een up-to-date beeldkwaliteitplan in eenduidige handelingen vanuit de Welstandscommissie.

Parkeren op eigen terrein

In het vigerende bestemmingsplan is het bouwvlak op het oordelijke perceel gecentreerd ingetekend. Dit heeft tot gevolg dat rondom het bouwvlak relatief veel ruimte beschikbaar is, die aangewend dient te worden voor parkeren. Derhalve is het wenselijk om vanuit de omliggende straten in meerdere inritmogelijkheden te voorzien.

De Welstandscommissie verzet zich hiertegen en wil de entree tot de parkeervoorziening concentreren. Ontsluiting aan de achterzijde van het noordelijke perceel – thans gelegen aan de Kettingweg – is bestemmingsplantechnisch niet mogelijk, aangezien dit perceel de bestemming "Groen" heeft. Ontsluiting aan de achterzijde van het perceel biedt echter vele voordelen ten aanzien van verkeersveiligheid.

In het kader van een efficiënt en zuinig ruimtegebruik is het wenselijk om het bouwvlak in het vigerende bestemmingsplan te optimaliseren. Hierdoor wordt de wens van de Welstandscommissie in acht genomen; namelijk de entree tot de parkeervoorziening bij het noordelijke perceel te concentreren. De parkeernorm, die in het vigerende bestemmingsplan wordt aangehouden, is de geldende norm volgens de parkeernota van de gemeente Vught. Deze parkeernorm is leidend voor de bouwplannen.

Het vigerende parkeerbeleid leidt ook tot problematiek bij de uitbreiding van verhuisbedrijf Strang. De parkeernorm is gerelateerd aan de oppervlakte van een bedrijf. Verhuisbedrijf Strang, waar voornamelijk opslagvoorzieningen worden aangeboden hetgeen inactieve bedrijvigheid met zich meebrengt, vergt minder parkeerplaatsen dan de parkeernorm eist. In deze situatie dient derhalve gebruik gemaakt te worden van een parkeerbalans. Met deze parkeerbalans kan beargumenteerd afgeweken worden van de parkeernorm, aangezien de oppervlakte van het bedrijf niet in relatie staat tot het aantal werkzame personen.

Bouwvolume

Welstand achtte de voorgestelde bebouwing te massaal ("grootschalig en overdonderend") en had tevens aanvullende wensen ten aanzien van de rooilijn, welke gelijkgehouden wordt aan De Ketting. In de formele afwijzing van het voorlopig ontwerp, per brief van 1 juli 2009, worden hiervoor een aantal argumenten op een rij gezet.

De hiervoor genoemde aspecten en de genoemde uitgangspunten van de Welstandscommissie vormen de aanleiding voor het starten van een zelfstandige procedure projectbesluit. In de volgende hoofdstukken wordt de motivering gegeven voor de nieuwe invulling van De Ketting, waarmee tegemoet kan worden gekomen aan de visie van Goodwinds én de voorkeuren van de Welstandcommissie. Hierdoor kan een passende invulling bereikt worden voor de kop van de bedrijvenzone De Ketting.

N.B.
Dit projectbesluit zal integraal worden opgenomen in het bestemmingsplan 'Voorburg e.o.' dat thans in voorbereiding is.