| Plan: | Centrum Vught e.o., 1e herziening Centrum West/Centrum Oost |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0865.vghBPhzcenwestoost-ON01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
Dit rapport betreft de eerste herziening van het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o.", dat is vastgesteld op 20 september 2012, en gedeeltelijk onherroepelijk is geworden na uitspraak van de Raad van State d.d 19 juni 2013, nr 20121166 7/1/R3.
De aanpassingen betreffen de bestemmingen 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' en de daarbij behorende verbeelding. De bestemming 'Centrum - 1' valt samen met de begrenzing van het Centrumplan, deelgebied West. Dit deelgebied wordt in deze herziening aangeduid als deelgebied centrum West. De bestemming 'Centrum - 2' valt samen met het Centrumplan, deelgebied Oost. Dit deelgebied wordt in deze herziening aangeduid als deelgebied centrum Oost.
Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weer.
uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Centrum Vught e.o."
Achtereenvolgens worden nader toegelicht:
- Aanleiding
- Bouwplan deelgebied centrum West
- Masterplan deelgebied centrum Oost
- Sectorale aspecten
- Aanpassingen plan
Voorts zijn opgenomen:
- aangepast artikel 'Centrum - 1'
- aangepast artikel 'Centrum - 2'
- aangepaste verbeelding
Hoofdstuk 2 Aanleiding
Op 14 december 2005 zijn de bestemmingsplannen "Vught centrum, deelgebied West" en "Vught centrum, deelgebied Oost" vastgesteld. De bestemmingen van beide plannen zijn integraal overgenomen in het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o."; deelgebied West heeft de bestemming Centrum - 1 en deelgebied Oost heeft de bestemming Centrum - 2. Over het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o." heeft de Raad van State op 19 juni 2013, nr 201211667/1/ R3. Op basis van het besluit zijn de bestemmingen Centrum 1 en Centrum 2 onherroepelijk geworden.
Sinds 2005 zijn in de plannen voor beide deelgebieden veranderingen opgetreden die niet geheel passen binnen de regeling in het vastgestelde bestemmingsplan.
De ontwikkeling van deelgebied centrum West verkeert in de fase van uitvoering van het bouwplan. Het bouwplan wijkt op onderdelen af van de vigerende bouwregels.
Bouwplan en bouwregels worden in onderhavige aanpassing / herziening in overeenstemming met elkaar gebracht.
De ontwikkeling van deelgebied centrum Oost verkeert nog in de fase van het masterplan. Het nieuwe masterplan past niet helemaal in het vastgestelde bestemmingsplan. Voor de voortgang van de plannen voor deelgebied centrum Oost is het wenselijk spoedig over een aangepast bestemmingsplan te beschikken. Het masterplan "Centrumplan Oost Vught" vormt de basis voor voorliggende aanpassing / herziening van het vastgestelde bestemmingsplan.
Hoofdstuk 3 Bouwplan deelgebied centrum West
Voor het deelgebied centrum West vigeert de bestemming 'Centrum - 1'.
Het bouwplan, dat in uitvoering is, ligt geheel binnen het bouwvlak dat voor deze bestemming van toepassing is.
De bouwhoogten blijven weliswaar binnen de in deze bestemming toegestane maximale hoogten, maar passen niet overal binnen de bouwhoogtezonering. Op twee plekken is hoger gebouwd dan ter plaatse binnen de zonering is toegestaan. Op navolgende afbeelding is het bouwplan (bovenaanzicht) weergegeven op de vigerende verbeelding.
bouwplan Centrum West (bovenaanzicht) weergegeven op de vigerende verbeelding
In voorliggende herziening is de zonering van de toegestane bouwhoogten op de herziene verbeelding aangepast aan het in uitvoering zijnde bouwplan.
Bovendien is er deels lager gebouwd en wordt er minder bouwvolume gerealiseerd dan het bestemmingsplan maximaal toestaat. Deze vermindering van het bouwvolume past in het algemene beleid met betrekking tot het centrumgebied Vught. Het centrum van Vught heeft nog een relatief kleinschalig karakter. Het dorpscentrum heeft nog overwegend het karakter van een groot dorp. Gestreefd wordt deze identiteit te behouden. Daarom wordt met onderhavige aanpassing het feitelijke bouwplan geconsolideerd in het bestemmingsplan.
Voorts wordt de vigerende regeling van de toegestane hoogten en bebouwingspercentages als ingewikkeld ervaren. Reden waarom in deze herziening de bouwregels zijn aangepast.
N.B.
Meer algemeen zij opgemerkt dat de ruimtelijke identiteit van Vught naast het dorpskarakter bepaald wordt door de cultuurhistorie van de landgoederen. Het dorpskarakter en de landgoederen versterken elkaar en vloeien samen in de groene gemeente Vught.
Hoofdstuk 4 Masterplan deelgebied Centrum Oost
Voor het deelgebied Centrum Oost vigeert de bestemming 'Centrum - 2'.
masterplan deelgebied Centrum Oost
In het masterplan voor deelgebied Centrum Oost is zoveel mogelijk op het behoud van het hiervoor genoemde dorpskarakter ingespeeld. In dit deelgebied is een kleinschalige ruimtelijke structuur gekozen, aansluitend op het historische ruimtelijke patroon ter plaatse. Zo is de oude loop van de Ploegstraat richting Marktveld in de structuur opgenomen.
Ook is een nieuwe binnenstraat tussen de Raadhuisstraat en het Ploegveld voorzien. De bestaande Marktveldpassage wordt open gebroken. Het zuidelijke deel van de passagebebouwing vervalt. Daardoor ontstaat een relatie van de overblijvende winkels in de passgae met het openbare gebied. De bestaande beslotenheid van de passage wordt opgeheven en komt bij de openbare ruimte.
In het bijzonder zijn ook de bouwhoogten kleiner dan de hoogten die volgens het vigerende bestemmingsplan mogelijk zijn.
Deze kleinschaliger ontwikkeling voor deelgebied Centrum Oost is des te meer van betekenis, omdat dit gebied omgeven wordt door kleinschalige bebouwing. Met name het Marktveld en de woonbuurt Ploegveld, alsmede de achtertuinen van de woningen aan de Dokter Hillenlaan.
Het verschil tussen het masterplan deelgebied Oost en de ontwikkelingen die binnen de vigerende bestemming 'Centrum - 2' mogelijk zijn, is niet structureel van aard. Er wordt beter ingespeeld op de bestaande omgeving. De bouwhoogten en de bouwcontouren leiden tot een fijnschaliger invulling dan op basis van de vigerende bestemming mogelijk is.
Onderdeel van de betere inpassing in de omgeving vormen ook het opnemen van de gehele hoek Raadhuisstraat - Dokter Hillenlaan in het masterplan, waardoor een sprekender entree naar het centrumgebied mogelijk wordt.alsmede de bestaande bebouwing langs de Marktveldpassage. Voorts is een architectonisch accent ( grotere hoogte) toegestaan op de hoek Dokter Hillenlaan - Ploegveld.
verschillen vigerend bestemmingsvlak en het masterplan
In het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsvlak gebaseerd op één groot stedenbouwkundig blok tussen de Dokter Hillenlaan en het Marktveld. Het masterplan kent een kleinschaliger structuur als gevolg van de opgenomen binnenstraat en de lagere bouwhoogten. Wel is het bestemmingsvlak iets vergroot. Op voorgaande afbeelding is ingetekend op welke plaatsen de bebouwing volgens het masterplan het vigerende bestemmingsvlak overschrijdt. De oppervlakten zijn aangegeven.
- De vergroting van het bestemmingsvlak vindt vooral plaats aan de zijde Raadhuisstraat. Dit leidt tot een smaller dwarsprofiel van de Raadhuisstraat, hetgeen goed aansluit op het bestaande stratenpatroon van het dorpscentrum;
- De opname van de hoek Raadhuisstraat - Dokter Hillenlaan in het bouwvlak leidt tot meer harmonie met de tegenover gelegen hoek Raadhuisstraat - Secretaris van Rooijstraat, waar een maximale hoogte van 17 meter geldt.
- De geringe vergroting aan de zijde Marktveldpassage betreft de bestaande bebouwing, die niet geheel op de vigerende verbeelding is opgenomen. Aan deze zijde blijft derhalve de bestaande situatie ongewijzigd.
- De vergroting ter hoogte van het Ploegveld vraagt in relatie met de woningen aan het Ploegveld een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing en architectonische uitwerking. Daarom is voor dit gebied een specifieke nadere eisen regeling opgenomen.
- De uitbreiding hoek Ploegveld - Dokter Hillenlaan betreft een verruiming van de bouwmogelijkheden van het hoekgebouw ten behoeve van een stedenbouwkundig/architectonisch accent.
Hoogten
De gekozen bouwhoogten zijn in het masterplan kleinschaliger dan eerder voorzien. In het vigerende bestemmingsplan bedraagt de maximaal toegestane bouwhoogte 17 meter. Het masterplan heeft als uitgangspunt een hoogte van maximaal 15,5 meter. De voorziene hoogten variëren, en zijn geregeld met het aangeven van zones voor de toegestane bouwhoogten,overeenkomstig de aanpassingen in de bestemming 'Centrum - 1'. Zie nieuwe verbeelding deelgebied Centrum Oost, bestemming 'Centrum - 2' .
Samenvattend betekent een en ander dat het bestemmingsvlak iets vergroot wordt, maar de zones met bouwmogelijkheden afnemen. Ook het mogelijke bouwvolume neemt af. Bijlage 1 bevat een overzicht van de aanpassingen. Het gevolg is dat minder bedrijfsvloeroppervlak detailhandel en minder ruimte voor woningen mogelijk is.
In- en uitgangen parkeergarage
auto's
De locatie van de in- en uitgangen van de parkeergarage voor de auto's blijft zoals in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. De in- en uitgang voor de auto's is alleen aan de zijde Dokter Hillenlaan toegestaan, ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - ingang ondergronds parkeren' (sba-ionp). Dit komt overeen met bijlage 3 in het vigerende bestemmingsplan.
voetgangers
In voorliggende herziening is nieuw opgenomen dat de in- en uitgangen voor voetgangers alleen zijn toegestaan in het centrale deel van de bestemming 'Centrum - 2', aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - ingang voetgangers' (sba-ivg). Hiermee wordt de wens gehonoreerd om de loop van de voetgangers te concentreren in het hart van het centrum, hetgeen voorwaarde is voor een levendig verblijfsgebied.
Hoofdstuk 5 Beleidsaspecten
Sinds de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan is met betrekking tot voorliggende planherziening geen relevant nieuw beleid van toepassing, behoudens de provinciale brief "Provinciale handelwijze ten aanzien ruimtelijke plannen die voorzien in detailhandelsontwikkelingen". dd 13 mei 2013.
Gezien de actuele ontwikkelingen in de detailhandel, krimpend winkelbestand en uitbreiding internetverkopen, wil de provincie pro-actief handelen, ten aanzien van detailhandels ontwikkelingen. Daarbij richt de provincie zich op een 5-tal plantypen.
Het plantype dat relevant is voor onderhavig plan is in de provinciale brief als volgt getypeerd.
citaat.
a) Plannen waarbij een forse oppervlakte aan nieuwe meters detailhandel wordt toegevoegd. Het gaat hierbij om een substantiele uitbreiding van het bestaande winkelgebied of een bestaande solitaire winkel, dan wel om de ontwikkeling van omvangrijke nieuwe winkelgebieden.
einde citaat.
Voorliggend plan betreft de herziening van de vigerende bestemming Centrum 2.
Deze herziening vindt plaats ten behoeve van een stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, zoals in hoofdstuk 4 toegelicht.
De zone met bouwmogelijkheden binnen het vigerende bestemming Centrum 2 bedraagt ca 13.000 m².Na de herziening bedraagt de zone met bouwmogelijkheden binnen de bestemming Centrum 2 ca 12000 m².
Dit betekent dat de mogelijke uitbreiding detailhandel wat minder wordt, dan thans is toegestaan. Voorts vervult het centrum van Vught een overwegend lokale functie.
Conclusie
Een en ander leidt tot de conclusie dat voorliggend plan niet in strijd is net de provinciale beleidsvoornemens inzake detailhandelsontwikkelingen.
Hoofdstuk 6 Sectorale aspecten
6.1 Inleiding
Voorliggende herziening is getoetst aan de sectorale aspecten milieu, waarden en water. Hiervoor is onderzoek verricht door Oranjewoud, zie bijlage 2. In het kader van de voorbereiding van het vigerende bestemmingsplan 2012 zijn de vereiste onderzoeken uitgevoerd en is het bestemmingsplan aan de wettelijke vereisten getoetst.
Hierna is een toetsing van de voorgestane ontwikkelingen per deelgebied aan de sectorale aspecten opgenomen.
6.2 Deelgebied West
Voor deelgebied West blijven het bestemmingsvlak en de vigerende bestemmingsregels inhoudelijk ongewijzigd. Alleen is de regeling met betrekking tot het bouwen herschreven. Voor het in uitvoering zijnde bouwplan is een omgevingsvergunning afgegeven. De aangepaste bouwregels zijn afgestemd op het bouwplan. Er is geen nadere toetsing aan de sectorale aspecten nodig.
6.3 Deelgebied Oost
Voor het deelgebied Oost wordt het vigerende bestemmingsvlak aangepast. De vigerende bestemming blijft ongewijzigd voor wat betreft de toegestane functies. De maximaal toegestane oppervlakte van de onderscheiden functies blijft gelijk of wordt kleiner. In het bijzonder wordt het maximaal aantal toegestane bouwlagen kleiner.
Een uitgebreide beschrijving van de diverse sectorale aspecten is opgenomen in bijlage 2 bij de toelichting. In de volgende paragrafen is per aspect een samenvatting opgenomen.
6.3.1 Water
De uitgebreide beschrijving van het aspect Water is opgenomen in paragraaf 3.1 van bijlage 2. Samengevat is daarin het volgende opgenomen:
Bestaande situatie
In de bestaande situatie wordt het afvalwater via het rioolstelsel afgevoerd naar de rioolwaterzuivering in ’s-Hertogenbosch. Het hemelwater dat valt op daken en verhard oppervlak wordt in het plangebied via een gescheiden of verbeterd gescheiden stelsel afgevoerd naar het oppervlaktewater.
Berekening verharde oppervlakten
Omdat de inrichting van het gebied nog niet geheel bekend is, is het nog niet mogelijk de toekomstige oppervlakten van daken en verhard terrein exact te bepalen. In de bestaande situatie is het gebied geheel verhard. Onderstaande tabel bevat de oppervlakten van de bouwvlakken zoals opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan weergeven. Hieruit valt af te leiden dat de bebouwde en verharde oppervlakte kleiner wordt, hetgeen gunstig is voor de waterhuishouding.
Oppervlakken verhard oppervlak in huidige en toekomstige situatie o.b.v. bouwvlak
| Oppervlaktes | Vigerend plan | Nieuw plan | Verschil |
| Zones met bouwmogelijkheden | 13.075 m² | 11.849 m² | - /- 1.226 m² |
| Zones zonder bouwmogelijkheden | 1.643 m² | 3.854 m² | 2.211 m² |
| Totaal | 14.718 m² | 15.703 m² |
Waterkwaliteit
Het hemelwater dat terecht komt op de bebouwing en terreinverharding wordt beschouwd als schoon wanneer rekening wordt gehouden met het gebruik van niet-uitlogende bouwmaterialen (uitlogende bouwmaterialen zijn o.a. zinken dakgoten en standpijpen, loden dakslabben, betongranulaat als wegfundering etc.). Dit schone water kan worden afgevoerd naar de aanwezige hemelwaterafvoer in het plangebied.
Vuilwaterafvoer
Het afvalwater van het plangebied is en blijft aangesloten op het gemeentelijk riool dat afvoert naar de zuivering in ’s-Hertogenbosch.
Conclusie
- 1. Het hemelwater wordt op het bestaande gescheiden rioolstelsel afgevoerd maar het oppervlaktewater.
- 2. Het vuilwater wordt afgevoerd naar de zuivering in 's-Hertogenbosch.
6.3.2 Geluid
Paragraaf 6.2 van bijlage 2 bevat een uitgebreide beschrijving van het aspect Geluid opgenomen. Hierin is opgenomen dat in dit kader alleen het wegverkeerslawaai aan de orde is, meer specifiek het wegverkeerslawaai van de autosnelweg A2.
Uit een akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting, berekend op de randen van het bouwvlak, volgt dat deze aan de zijde van het Ploegveld hoger is dan de maximaal te ontheffen waarde (53 dB), en aan de zijde van de Dokter Hillenlaan weliswaar hoger is dan de voorkeursgrenswaarde (48dB) maar lager dan de maximaal te ontheffen waarde. Hetgeen betekent dat in het geval geluidgevoelige ruimten van woningen aan de zijde van het Ploegveld voorzien zijn, hiervoor specifieke gevelmaatregelen (bijvoorbeeld dove gevels) getroffen moeten worden.
In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn voorwaarden opgenomen waardoor ter plaatse ook daadwerkelijk geen geluidgevoelige ruimten zijn toegestaan. Voor de geplande woningen aan de zuidgevel wordt een hogere grenswaarde vastgesteld.
Conclusie
- 1. Aan de zijde van het Ploegveld zijn dove gevels verplicht.
- 2. Aan de zijde van de Dokter Hillenlaan wordt een procedure hogere grenswaarde doorlopen.
- 3. In de regels is dit nader vastgelegd in artikel 4.2.2 onder s.
6.3.3 Bodem
Het aspect Bodem is in paragraaf 6.3 van bijlage 2 uitgebreid beschreven. Hierin is opgenomen dat op basis van de resultaten van het in 2001 uitgevoerde bodemonderzoek, de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Vught en historische bodeminformatie er geen specifiek verdachte deellocaties te onderscheiden zijn, maar dat er wel licht verhoogde gehalten aan diverse parameters worden verwacht.
Er zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingsplanherziening. Opgemerkt wordt dat in het kader van een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen een verkennend bodemonderzoek moet worden aangeleverd.
Conclusie
Het aspect Bodem vormt geen planologische belemmering voor het plan.
6.3.4 Lucht
In paragraaf 6.4 van bijlage 2 is het aspect Lucht nader beschreven. Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan niet meer woningen mogelijk maakt dan het vigerende bestemmingsplan en dat het aantal verkeersbewegingen derhalve gelijk blijft. Het plan blijft daarmee niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit.
Conclusie
Het aspect Lucht vormt geen planologische belemmering voor het plan.
6.3.5 Externe veiligheid
Paragraaf 6.5 van bijlage 2 bevat een beschrijving van het aspect Externe veiligheid. Daarin is opgenomen dat de autosnelweg A2, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, de enige risicobron in de omgeving van het plangebied is.
Omdat de weg geen veiligheidsafstend heeft is er geen beoordeling aan het plaatsgebonden risico nodig. De voorgestane ontwikkelingen leiden niet tot een toename van het groepsrisico en als geheel ligt het plan onder de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Een nadere verantwoording is daarom niet verplicht.
Conclusie
Het aspect Externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
6.3.6 Bedrijvigheid
Een beschrijving van de milieueffecten van bestaande en nieuwe bedrijvigheid op de bestaande woningen in de omgeving en de nieuwe woningen binnen het plangebied is opgenomen in paragraaf 6.6 van bijlage 2.
Hierin wordt geconcludeerd dat het plangebied en omgeving een gebied met functiemenging betreft en dat de toegestane bedrijvigheid in deze gebieden aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd.
Conclusie
Het aspect milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.
6.3.7 Archeologie
In paragraaf 6.7 van bijlage 2 is een beschrijving van het aspect Archeologie opgenomen. Daarin wordt vermeld dat de voorgestane ontwikkelingen niet leiden tot andere ingrepen in de bodem, dan die welke op basis van het vigerende plan reeds mogelijk zijn. Een nader archeologisch onderzoek is niet vereist.
Conclusie
Het aspect Archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.
6.3.8 Flora en fauna
Het aspect Flora en fauna is opgenomen in paragraag 6.8 van bijlage 2. Hierin wordt geconcludeerd dat uit een door Oranjewoud recent uitgevoerde natuurtoets (zie bijlage 3) is gebleken dat er ter plaatse van de uitbreiding van het bouwvlak geen beschermde soorten voorkomen. Tevens heeft het plan geen gevolgen voor natuurgebieden in de omgeving.
Opgemerkt wordt dat bij de sloop van de huidige opstallen aan de Raadhuisstraat 2, 2b en 4 rekening gehouden moet worden met de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen en dat geadviseerd wordt om voordat overgegaan wordt tot sloop hiervoor aanvullend onderzoek te (laten) uitvoeren.
Conclusie
- 1. Het aspect Flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.
- 2. Bij sloop van de bestaande gebouwen is een aanvullend onderzoek naar vleermuizen nodig.
6.3.9 Overigens
Overige sectorale aspecten zijn niet in het geding.
Hoofdstuk 7 Aanpassingen plan
De herziening leidt tot aanpassingen van de toelichting, de regels en de verbeelding van het vigerende plan, zoals hierna beschreven.
7.1 Aanpassingen toelichting
Ad paragraaf 7.3.3 - 'Centrum - 1'
De herziening bevat een verkleining van de zone waarin een maximale hoogte van 17 meter is toegestaan. Voorts is sprake van een verschuiving van de bouwzones. Deze verschuiving past binnen de flexibiliteit die de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende artikel 5.7 biedt. Voorts is de hoogteregeling in zones vervangen door het aanduiden van het aantal bouwlagen, zoals in de overige artikelen in het vigerende bestemmingsplan. De randvoorwaarden met betrekking tot de gewenste differentiatie in de bouwmassa's zijn opgenomen in de regels met eisen ten aanzien van verticale geledingen in de gevels. Als gevolg hiervan is de matrix in 5.2.2 onder d. van de bestemming 'Centrum - 1' vervallen. De matrix "gebruik" in artikel 3.5.1 is aangepast aan de nieuwe hoogteregeling in bouwlagen.
Een en ander leidt er toe dat de bestaande tekst in paragraaf 7.3.3 wordt aangepast zoals hierna aangegeven. De doorhalingen vervallen. De vette letters zijn nieuw.
7.3.3 Centrum - 1
De bestemming 'Centrum - 1' is van toepassing op het in ontwikkeling zijnde
deelgebied West. Deze bestemming is integraal overgenomen uit het
onherroepelijke bestemmingsplan'Vught centrum, deelgebied West' en omgezet
naar de huidige RO-standaarden enSVBP2008. Binnen deze bestemming is een
wisseling van diverse functies toegestaan, hetgeen de flexibiliteit van het plan ten
goede komt. In een matrix is dit per straat en bouwlaag door middel van zones
(specifieke bouwaanduiding zone 1 t/m 5) nader vastgelegd. De toegestane
bouwhoogte met bijbehorend maximaal bebouwingspercentage is op dezelfde wijze
nader vastgelegd door middel van de aanduiding van het aantal bouwlagen en
het bebouwingspercentage per bebouwingszone. Om differentiatie aan te brengen
in de bouwmassa's zijn onderlinge afstanden bepaald tussen de zijgevels van de
te onderscheiden afzonderlijkebouwmassa's. is een verticale geleding in de
gevelvlakken voorgeschreven, die een doorwerking krijgen in de schuine
kappen. Dit is met name van toepassing in de aangeduide gevellijnen langs
de Vliertstraat, de Secretaris van Rooijstraat en de Raadhuisstraat.
wijze nader vastgelegd. Om differentiatie aan te brengen in de bouwmassa's zijn
onderlinge afstanden bepaald tussen de zijgevels van de te onderscheiden
afzonderlijkebouwmassa's. Dit is met name van toepassing voor de zones 3 t/m 5.
Het parkeren is uitsluitend op de begane grond of ondergronds toegestaan, waarbij een maximale parkeercapaciteit in de bestemmingsomschrijving is aangegeven en nader bepaald is waar de in-/uitritten van een parkeergarage zijn toegestaan. Voor het parkeren ondergronds is een maximale bouwdiepte aangegeven. Door middel van afwijking bij omgevingsvergunning is het mogelijk om het parkeren op de 1e verdieping toe te staan.
Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de begrenzing van de aangegeven zones te kunnen wijzigen indien dit noodzakelijk mocht blijken als gevolg van veranderende inzichten en tussentijdse ontwikkelingen.
Ad paragraaf 7.3.4 - 'Centrum -2'
De regeling van de hoogte en bebouwingspercentage wordt op dezelfde manier aangepast als voor 'Centrum - 1'. Dientengevolge vervalt de matrix 6.2.2d. De gewenste differentiaties in bouwmassa's worden ook in deze bestemming geregeld door de bepalingen inzake de verticale geleding in de aangeduide gevellijnen met de doorwerking in de schuine kappen. Dat betreft met name een deel van de Raadhuisstraat, de Dokter Hillenlaan en het Ploegveld. In het bijzonder geldt daarbij dat over 2/3 deel van de Dokter Hillenlaan de nokken van de kappen loodrecht op de straat moeten zijn gericht.
Voorts betreffen de aanpassingen:
- De zone met een maximale bouwhoogte van 17 meter vervalt. De maximale bouwhoogte wordt 15,5 m.
- Aan de regeling wordt een nadere eisen regeling toegevoegd voor het gebied met de bouwaanduiding "gebied specifieke nadere eisen", dat het vigerende bestemmingsvlak overschrijdt. Dit gebied vereist in relatie met de woningen aan het Ploegveld een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing en architectonische uitwerking. De specifieke nadere eisen regeling voor burgemeester en wethouders bevat regels die een goede invulling waarborgen. Bij de toepassing van de uitwerkingsverplichting moet Afdeling 3.4 van de openbare voorbereidingsprocedure van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden gevolgd. Dit betekent voor de bewoners aan het Ploegveld dat de inspraak juridisch verzekerd is.
- De matrix "gebruik" in artikel 4.5.1 is aangepast aan de nieuwe hoogteregeling in bouwlagen.
- Toegevoegd is dat slechts één supermarkt is toegestaan met een bedrijfsvloeroppervlak van niet meer dan 2000 m2.
- Op basis van het geluidsonderzoek is langs het Ploegveld een dove gevel verplicht voor zover sprake is van woonfuncties.
Een en ander leidt er toe dat de tekst in paragraaf 7.3.4 wordt aangepast, zoals onderstaand aangegeven. De doorhalingen vervallen. De cursieve tekst is nieuw.
7.3.4 Centrum - 2
De bestemming 'Centrum - 2' heeft dezelfde opzet als de bestemming 'Centrum -
1'. Deze bestemming is integraal overgenomen uit het onherroepelijke
bestemmingsplan 'Vught centrum, deelgebied Oost' en eveneens omgezet naar
de huidige RO-standaarden en SVBP2008. De gebruiksmogelijkheden en
bouwmogelijkheden gerelateerd aan de specifieke bouwaanduidingen zone 1 t/m
zone 4 zijn grotendeels identiek aan die binnen de bestemming 'Centrum - 1'.
In de regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het vergroten van het
toegestane maximum bedrijfsvloeroppervlak aan detailhandel. Daarbij is wel een
relatie gelegd met de bestemming 'Centrum - 1', zodat de gezamenlijke
bedrijfsvloeroppervlakte aan detailhandel binnen de bestemmingen 'Centrum - 1'
en 'Centrum - 2' met niet meer dan 5000 m2 toeneemt ten opzichte van de
bestaande bruto vloeroppervlakte op het moment van het van kracht worden van
het bestemmingsplan. Bovendien geldt dat slechts één supermarkt is toegestaan
met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 2000 m2.
Ad Artikel 18 Bestemming Verkeer
De regels van de bestemming 'Verkeer' veranderen niet. De bestemming 'Verkeer' verandert op twee plaatsen op de verbeelding.
- 1. Aan de zijde Raadhuisstraat wordt het bestemmingsvlak 'Centrum - 2' vergroot, en dientengevolge het bestemmingsvlak 'Verkeer' verkleind.
- 2. Aan de zijde Ploegveld wordt de zone voor de ondergrondse parkeergarage vergroot ten opzichte van de vigerende bestemming 'Verkeer'. Ten gevolge hiervan wordt voor deze vergroting op de verbeelding de bouwaanduiding "ondergronds parkeren" opgenomen.
7.2 Aanpassingen van de regels
De bestemmingen 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' worden alleen aangepast voor wat betreft de bouwregels en de matrix "gebruik", alsmede in Centrum - 2 de regeling inzake de detailhandel ( supermarkt).
De systematiek van de toegestane hoogten en het toegestane bebouwingspercentage wordt aangepast. De matrices (maximale bouwhoogten etc.) 5.2.2d en 6.2.2d vervallen. De aanpassingen sluiten aan bij de bouwregels in de overige bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan. Met name worden per zone het bebouwingspercentage, het aantal bouwlagen en de toegestane totale hoogte aangegeven.
Voor wat betreft de hoogten geldt binnen de onderhavige bestemmingen voor de begane grondlaag een hoogte van maximaal 5 meter en voor de verdiepingen een hoogte van maximaal 3,5 meter.
Bij de bepaling van het aantal bouwlagen wordt een bouwlaag in de kap, die als verblijfsruimte is ingericht, of kan worden ingericht, buiten beschouwing gelaten.
De bebouwing mag in principe worden afgedekt met een plat dak of met schuine kappen. Op enkele plekken is de kapvorm (plat of schuin) vastgelegd. Bij een plat dak mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan het toegestane aantal bouwlagen. In geval van een afdekking met een kap mogen de hellingen van de dakvlakken niet minder dan 30 graden en niet meer dan 60 graden bedragen.
Matrices in 5.5.1a en 6.5.1a 'gebruik' worden aangepast in relatie met de bouwlagen.
Deze manier van regelen leidt tot een aanpassing van de bouwregels in de vigerende bestemmingen. Beide artikelen zijn - met wijzigingen zichtbaar - opgenomen.
7.3 Aanpassingen verbeelding
De verbeelding wordt op de volgende punten aangepast.
- a. Binnen de bestemming 'Centrum - 1', aanpassing van de bouwzones binnen het vigerende bouwvlak.
- b. Uitbreiding van het bestemmingsvlak 'Centrum - 2'.
- c. In Centrum - 2 uitbreiding van het bouwvlak aan de zijden Raadhuisstraat, de hoeken Dokter Hillenlaan, en langs Marktveldpassage.
- d. Binnen de bestemming 'Centrum - 2' aanpassing van de zones specifieke bouwaanduidingen voor de hoogten en de toevoeging van twee zones voor de toegestane in-/uitgangen parkeergarage.
- e. Aanpassing gevellijnen.
- f. Binnen de bestemming 'Centrum - 2' opname specifieke aanduiding "gebied specifieke nadere eisen".
- g. Verkleining bestemmingsvlak 'Verkeer' in Raadhuisstraat.
- h. Binnen bestemming 'Verkeer' aan zijde Ploegveld toevoeging zone specifieke bouwaanduiding 'ondergronds parkeren'.
- i. Binnen de bestemming 'Centrum-2' is aan de zijde Ploegveld de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' opgenomen.
Hoofdstuk 8 Haalbaarheid
8.1 Financiële haalbaarheid
Voorliggend bestemmingsplan Centrum Vught e.o. is een ontwikkelingsplan. Binnen beide plandelen zijn grootschalige ontwikkelingen voorzien.
Tussen de ontwikkelaars en de gemeente Vught wordt te zijner tijd een overeenkomst gesloten waarin de financiële aspecten zijn afgedekt.
8.2 Maatschappelijke haalbaarheid
Het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o." heeft onlangs de gehele planologische procedure doorlopen. Onderhavige herziening is niet meer dan een verfijning van dat bestemmingsplan. De maatschappelijke haalbaarheid is daarmee reeds aangetoond.
Hoofdstuk 9 Procedure
9.1 De te volgen procedure
De bestemmingsplanherziening doorloopt de volgende procedure:
-
a. Ontwerp:
publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro: een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij de gemeenteraad -
b. Vaststelling:
vaststelling door de Raad mogelijkheid reactieve aanwijzing publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn -
c. Inwerkingtreding:
na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan) -
d. Beroep:
Beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
In publicaties met betrekking tot de stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Wanneer beroep wordt ingesteld, beslist uiteindelijk c.q. in hoogste instantie, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan.
9.2 Het overleg met diensten van Rijk en provincie
Tot de voorbereiding van dit herzieningsplan behoort het overleg met de daarvoor in aanmerking komende instanties (provincie, VROM inspectie, waterschap). Instanties die blijkens hun werkterrein, belangen vertegenwoordigen of bevoegdheden krachtens de Wro hebben worden bij de totstandkoming van bestemmingsplannen betrokken inzake het artikel 3.1.1. Bro overleg.
9.3 Uitkomsten procedure
De zienswijzen op het ontwerp-herzieningsbestemmingsplan en de en de gemeentelijke reactie daarop zullen tezijnertijd aan deze herziening worden toegevoegd.