Den Hoek 1, Cromvoirt

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Den Hoek 1, Cromvoirt" van de gemeente Vught.

Op het adres Den Hoek 1 in Cromvoirt staan een beeldbepalende langgevelboerderij, een Vlaamse schuur en enkele bijgebouwen. Alleen het zuidelijke deel van de boerderij wordt thans bewoond. De initiatiefnemer wil de langgevelboerderij splitsen in twee woningen en de Vlaamse schuur verplaatsen en eveneens als woning gaan gebruiken. Door de nieuwe (woon)bestemming kunnen de cultuurhistorisch waardevolle panden behouden blijven. Ook wil de initiatiefnemer een paardenbak realiseren.

De gemeente Vught is bereid medewerking te verlenen aan het initiatief, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

In het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2011" hebben de percelen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap' en zijn voorzien van een (ruim) bouwvlak. De geplande ontwikkelingen kunnen niet plaatsvinden op basis van het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Het bestemmingsplan bevat echter wijzigingsbevoegdheden op basis waarvan - onder voorwaarden - het initiatief gerealiseerd kan worden. Reden waarom dit wijzigingsplan is opgesteld.

Dit wijzigingsplan maakt de volgende ontwikkelingen mogelijk:

• het splitsen van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij Den Hoek 1 in twee woningen, waarbij overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• het verplaatsen van de cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse schuur en daarin het vestigen van een nieuwe woning;
• het aanleggen van een paardenbak nabij de bestaande paardenstallen.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Vught, sectie H, nummers 350 geheel en 2098 en 2099 beiden gedeeltelijk. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 6.621 m².

NB Deze oppervlakte is gemeten op basis van de digitale kadastrale kaart en kan afwijken van de oppervlakte zoals deze is opgenomen in het formele kadastrale bericht. De oppervlakte in het kadastrale bericht is leidend, maar om praktische redenen is in dit rapport de meetbare oppervlakte van de digitale kadastrale kaart aangehouden.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied 2011":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 20 september 2012;
• onherroepelijk door uitspraak Raad van State d.d. 14 mei 2014.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Het plangebied ligt binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap'. Over het grootste deel van het plangebied ligt een agrarisch bouwvlak.

Daarnaast ligt het plangebied binnen de volgende gebiedsaanduidingen:

• reconstructiewetzone - verwevingsgebied, waarbij de hervestiging of nieuwvestiging van een intensieve veehouderij niet is toegestaan;
• cultuurhistorisch waardevol gebied, waarvoor een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden geldt;
• middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde, waarvoor tevens een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen.

Wijzigingsbevoegdheid conform artikel 4.7.5

Voor de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap' geldt een wijzigingsbevoegdheid voor de omschakeling van een vrijkomend agrarisch bedrijf naar 'Wonen - 2'. Deze is hieronder integraal overgenomen:

"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bouwvlak van een vrijkomend agrarisch bedrijf te wijzigen in de bestemming Wonen - 2, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. het bedrijf is beëindigd;
• b. de beoogde ontwikkeling leidt niet tot een bestemmingsvlak met een omvang van meer dan 5.000 m²;
• c. er dient een legale bedrijfswoning aanwezig te zijn. Deze woning wordt bestemd als 'Wonen - 2' onder de volgende voorwaarden:
  • 1. de verandering is milieuhygiënisch aanvaardbaar;
  • 2. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet onevenredig aangetast;
  • 3. overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt;
• d. ten aanzien van de sloop van het op het moment van de ter visie legging van het ontwerp-bestemmingsplan aanwezige overtollige bebouwing aan vrijstaande gebouwen, waaronder bijbehorende bouwwerken, gelden de volgende bepalingen:
  • 1. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 80 m² wordt verhoogd met maximaal 25% van de gesloopte oppervlakte aan bebouwing als bijbehorend bouwwerk, tot een maximum van 200 m², of;
  • 2. de maximaal toegestane inhoud van de woning van 750 m³ mag worden vergroot met 50 m³ per 500 m² aan gesloopte bebouwing, waarbij de inhoud van de woning maximaal 850 m³ bedraagt;
  • 3. de overtollige bebouwing (alle aanwezige bebouwing boven de standaard maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 80 m²) moet in één keer worden gesloopt en deze sloop moet als voorwaarde aan de wijziging en omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden verbonden;
• e. de bestaande waarden van het kleinschalige cultuurlandschap worden niet onevenredig aangetast;
• f. de bestaande waarden van het Nationaal Landschap Het Groene Woud worden niet onevenredig aangetast."

Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid artikel 4.7.5

Ad a
Het agrarische bedrijf op de locatie is beëindigd. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad b
Na de wijziging bedraagt de totale oppervlakte van de bestemmingsvlakken 'Wonen - 2' circa 3.893 m². Deze oppervlakte is kleiner dan de maximaal toegestane 5.000 m². Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad c
Er is een legale bedrijfswoning aanwezig en zoals blijkt uit hoofdstuk 5 is de verandering milieuhygiënisch aanvaardbaar.

Ook worden de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden niet aangetast. Integendeel, door de verwijdering van het agrarisch bouwvlak en de sloop van overtollige bedrijfsbebouwing nemen de waarden juist toe. Daarnaast kan door de woningsplitsing (en de toevoeging van de woning in de Vlaamse schuur) het cultuurhistorisch waardevolle ensemble behouden blijven. Aan deze voorwaarden wordt voldaan.

Ad d
Er wordt 380 m² aan bebouwing gesloopt. De te slopen bebouwing wordt in één keer gesloopt. Er mag dus een oppervlakte van 0,25 x 380 m² = 95 m² aan extra bijbehorende bouwwerken worden ingebracht. Er is voor gekozen om deze extra oppervlakte toe te kennen aan de woning in de Vlaamse schuur. Hier is dan in totaal 175 m² aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Aan deze voorwaarde wordt derhalve voldaan.

Ad e
Door de landschappelijke inpassing en de kwaliteitsverbetering van het landschap worden de bestaande waarden van het kleinschalige cultuurlandschap niet aangetast.

Ad f
De bestaande waarden van het Nationaal Landschap Het Groene Woud omvatten kernkwaliteiten als het groene karakter, de kleinschalige openheid en het samenhangend complex van beken, essen, kampen, bossen en heide. Deze waarden worden niet aangetast.

Wijzigingsbevoegdheid conform artikel 44.4

Daarnaast zijn in het vigerende bestemmingsplan algemene wijzigingsregels opgenomen. Een van deze wijzigingsregels heeft betrekking op woningsplitsing en is van toepassing op onderhavig plan. Op grond van artikel 44.4 onder a. kan de boerderij in twee wooneenheden gesplitst worden en op grond van artikel 44.4 onder b. kan de Vlaamse schuur een woonbestemming krijgen. De wijzigingsbevoegdheid is hieronder integraal overgenomen:

"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen te wijzigen:

• a. om binnen aaneengesloten bebouwing van een bestaande woning, een tweede woning toe te staan, mits:
  • 1. het een pand betreft, welke aangewezen is als monument of beeldbepalend pand;
  • 2. er dient een legale (bedrijfs)woning aanwezig te zijn. Deze woning wordt bestemd als 'Wonen';
  • 3. de splitsing is mede gericht op het behoud of herstel van de bebouwing;
  • 4. indien op het perceel is aangegeven dat maximaal 2 woningen zijn toegestaan, is extra woning niet toegestaan;
  • 5. de inhoud van het bestaande gebouw mag niet worden vergroot;
  • 6. de inhoud van beide woningen na splitsing elk ten minste 350 m³ bedraagt;
  • 7. voormalige bedrijfsgebouwen dienen te worden gesloopt tot oppervlakte van maximaal 100 m² resteert per woning;
  • 8. de woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat;
  • 9. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet onevenredig worden aangetast;
  • 10. er geen nadelige gevolgen optreden voor ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven;
  • 11. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn;
  • 12. de aanwezige cultuurhistorische waarden behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden;
  • 13. de ontwikkeling is in overeenstemming met artikel 2.1 en 2.2 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap) van de Verordening Ruimte Noord-Brabant, zoals opgenomen in de bijlagen;
• b. ten behoeve van het behoud van een cultuurhistorisch pand te wijzigen in de bestemming 'Wonen', mits:
  • 1. het een pand betreft welke aangewezen is als monument of beeldbepalend pand;
  • 2. de woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat;
  • 3. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet onevenredig worden aangetast;
  • 4. er geen nadelige gevolgen optreden voor ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven;
  • 5. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn;
  • 6. de aanwezige cultuurhistorische waarden behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden;
  • 7. de ontwikkeling is in overeenstemming met artikel 2.1 en 2.2 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap) van de Verordening Ruimte Noord-Brabant, zoals opgenomen in de bijlagen."

Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid artikel 44.4 onder a.

Ad 1
Het Monumentenhuis Brabant b.v. heeft de boerderij in het rapport "Redengevende omschrijving boerderijcomplex Den Hoek 1 te Cromvoirt", dat als bijlage 1 is opgenomen, gewaardeerd als een boerderij van cultuurhistorisch belang. In combinatie met de Vlaamse schuur is sprake van ensemblewaarde en van relatieve zeldzaamheid. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 2
De boerderij is momenteel al in gebruik als legale bedrijfswoning. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad 3
Door de voorgenomen woningsplitsing kan het cultuurhistorisch waardevolle gebouw behouden blijven. Het plan voorziet niet in een uitbreiding van de bebouwing. In hoofdstuk 3 wordt het plan nader beschreven. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 4
Er zijn niet reeds twee woningen op het perceel toegestaan. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 5
De bebouwing wordt niet uitgebreid. De inhoud van de bestaande woning wordt derhalve niet uitgebreid. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 6
De inhoud van het gehele boerderijgebouw bedraagt circa 1.400 m³. Na splitsing zullen beide woningen een inhoud van respectievelijk circa 600 m³ en 800 m³ hebben. Er wordt dus ruimschoots aan deze voorwaarde voldaan.

Ad 7
De overtollige bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van 380 m² wordt gesloopt. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad 8
In hoofdstuk 5 zijn de milieuhygiënische aspecten nader uitgewerkt. Hieruit blijkt dat de woningsplitsing aanvaardbaar is. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad 9
De bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet aangetast, zoals blijkt uit paragraaf 5.2. Integendeel, door de verwijdering van het agrarisch bouwvlak en de sloop van de overtollige bedrijfsbebouwing nemen de waarden juist toe.

Ad 10
De omliggende (agrarische) bedrijven ondervinden geen nadelige gevolgen voor hun ontwikkelingsmogelijkheden, zoals beschreven in paragraaf 5.1.2 en 5.1.4. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 11
De waterparagraaf is opgenomen in paragraaf 5.3. Hieruit blijkt dat sprake is van een hydrologisch neutrale ontwikkeling.

Ad 12
Door de woningsplitsing (en de toevoeging van de woning in de Vlaamse schuur) kan het cultuurhistorisch waardevolle ensemble behouden blijven. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad 13
De ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden van de artikelen ten behoeve van de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap van de Verordening ruimte. Een nadere toelichting hiervoor is te vinden in paragraaf 4.3.5. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid artikel 44.4 onder b.

Ad 1
Het Monumentenhuis Brabant b.v. heeft de boerderij is in het rapport "Redengevende omschrijving boerderij Den Hoek 1 te Cromvoirt", dat als bijlage 1 is opgenomen, gewaardeerd als een boerderij van cultuurhistorisch belang. In combinatie met de Vlaamse schuur is sprake van ensemblewaarde en van relatieve zeldzaamheid. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 2
In hoofdstuk 5 zijn de milieuhygiënische aspecten nader uitgewerkt. Hieruit blijkt dat de woningsplitsing aanvaardbaar is. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Ad 3
De bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden worden niet aangetast, zoals blijkt uit paragraaf 5.2. Integendeel, door de verwijdering van het agrarisch bouwvlak en de sloop van de overtollige bedrijfsbebouwing nemen de waarden juist toe.

Ad 4
De omliggende (agrarische) bedrijven ondervinden geen nadelige gevolgen voor hun ontwikkelingsmogelijkheden, zoals beschreven in paragraaf 5.1.2 en 5.1.4. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 5
De waterparagraaf is opgenomen in paragraaf 5.3. Hieruit blijkt dat sprake is van een hydrologisch neutrale ontwikkeling.

Ad 6
Door de woningsplitsing en de toevoeging van de woning in de Vlaamse schuur kan het cultuurhistorisch waardevolle ensemble behouden blijven. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad 7
De ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden van de artikelen ten behoeve van de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap van de Verordening ruimte. Een nadere toelichting hiervoor is te vinden in paragraaf 4.3.5. Er wordt aan de voorwaarde voldaan.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past niet rechtstreeks binnen het vigerende bestemmingsplan. Wel voldoet het plan aan alle in de wijzigingsbevoegdheden van het vigerende bestemmingsplan opgenomen voorwaarden.

2.1 Ontsluiting

Het plangebied ligt aan Den Hoek ten noordoosten van de kern Cromvoirt. Den Hoek is een doodlopende weg waaraan naast het plangebied nog een veehouderij en een woning liggen. Den Hoek sluit aan de zuidzijde aan op de Achterstraat, een landbouwweg met agrarische bedrijven en wonen. Via deze weg kan men Cromvoirt bereiken.

DEN HOEK IN NOORDELIJKE RICHTING

2.2 Functies

Het plangebied ligt in het buitengebied net buiten de kern Cromvoirt. De omgeving in de nabijheid van de locatie wordt gekenmerkt door een mix van (agrarische) bedrijven en woningen. Verder van de kern af neemt de dichtheid van de bebouwing af. Hier bepalen afwisselend agrarische gronden en boscomplexen het beeld.

Direct ten noorden van het plangebied, op het adres Den Hoek 2, is een intensieve veehouderij gevestigd. Overigens liggen in een straal van 1 km rondom het plangebied geen intensieve veehouderijen.

NOORDZIJDE VAN HET PLANGEBIED MET DE VEEHOUDERIJ DEN HOEK 2

Ten zuiden van het plangebied liggen twee Ruimte voor Ruimte bouwkavels, waarvoor recent een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.

ZUIDZIJDE VAN HET PLANGEBIED MET LINKS ACHTER DE LOCATIE VOOR DE NIEUWE RVR-WONINGEN

Aan de westzijde van het plangebied is een cultuur- en civieltechnisch bedrijf (J. van Esch b.v.) met een uitgebreid machinepark gevestigd. Op het bedrijfsperceel bevinden zich een werkplaats, wasplaats en stallingruimten met bijbehorende buitenruimte. Hier vindt o.a. stalling van machines en toebehoren plaats evenals buitenopslag van materialen als zand en bestrating. De gronden rondom dit bedrijf zijn in gebruik als bomen- en graszodenkwekerij.

Het plangebied zelf is grotendeels bestemd als agrarisch bouwvlak. Op het perceel staan een langgevelboerderij uit 1912 met een Vlaamse schuur die mogelijk ouder is, een paardenstal, een paardenbak, enkele kleinere bijgebouwen en een sleufsilo. Alle overtollige bebouwing en verharding wordt gesloopt, zoals weergegeven op de kaart bestaande toestand.

PAARDENSTAL

2.3 Groen en water

Cromvoirt ligt op de overgang van een hoog gelegen dekzandrug naar een lager gelegen beekdal. De Cromvoirtsedijk rondom de akkers moest het dorp beschermen tegen overstromingen vanuit de Gement. De dijk met de houtwal omringt Cromvoirt als een groen lint en is duidelijk in het landschap te onderscheiden. Het plangebied ligt binnen het beschermingsgebied van de dijk.

In dit deel van het buitengebied is sprake van een kleinschalig landschap met lanen, houtwallen en -singels en bosjes. Deze zorgen ervoor dat er landschappelijke kamers ontstaan. De wegen Den Hoek en Achterstraat zijn voorzien van een laanbeplanting met oude eiken.

Op de westelijke perceelgrens staat een houtsingel met uitgegroeide bomen. Aan de noordzijde, op de grens met het buurperceel Den Hoek 2, staat nog een oude boomgroep. Ook rondom de boerderij en de Vlaamse schuur staan enkele bomen. Overigens is het perceel in gebruik als grasland en weide.

Binnen het plangebied en grenzend daaraan is geen oppervlaktewater aanwezig.

BOOMGROEP OP DE NOORDZIJDE VAN HET PERCEEL

3.1 Bebouwing en functies

In de nieuwe situatie wordt de langgevelboerderij gesplitst in twee woningen. Ook de Vlaamse schuur, die circa 50 meter naar het noorden wordt verplaatst, wordt een woning.

De oppervlakten van de percelen/woonbestemming behorend bij de woningen in de langgevelboerderij bedragen respectievelijk, circa 620 m² en 705 m². Per perceel is volgens de wijzigingsbevoegdheid (artikel 44.4 lid a onder 7, zie paragraaf 1.3) maximaal 100 m² aan bijgebouwen toegestaan. Het perceel van de Vlaamse schuur heeft een oppervlakte van circa 1.750 m².

De bouwmassa van de Vlaamse schuur ligt vast. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarmee de positie van de Vlaamse schuur wordt bepaald. Omdat de rieten kap van de Vlaamse schuur gevoelig is voor de hoge eiken langs de weg, wordt de Vlaamse schuur op een afstand van 8 meter vanaf de voorste perceelgrens gerealiseerd. Om enige flexibiliteit te kunnen bieden is gekozen voor een diepte van het bouwvlak van 15 meter. De breedte van het bouwvlak wordt aan de zuidzijde bepaald door een afstand van 5 meter tot de zijdelingse perceelgrens aan te houden (conform de regels van het bestemmingsplan Buitengebied); aan de noordzijde door de ligging van de geurcontour van het bedrijf aan Den Hoek 2.

De Vlaamse schuur wordt voorzien van een aanbouw met een oppervlakte van circa 90 m². Deze aanbouw is noodzakelijk om een volwaardige woning van de Vlaamse schuur te maken. Aan de noordzijde van het woonperceel wordt een bijgebouw ten behoeve van paarden gerealiseerd. Dit bijgebouw heeft een oppervlakte van circa 85 m². Tezamen is de oppervlakte aan bijgebouwen 175 m².

Op het terrein wordt 380 m² aan bestaande opstallen gesloopt. Op grond van de sloopregeling in het vigerende bestemmingsplan mogen daardoor extra bijgebouwen gebouwd worden. De sloopregeling luidt: "De maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 80 m² mag worden verhoogd met maximaal 25% van de gesloopte oppervlakte aan bebouwing tot een maximum van 200 m²." De maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt dus: 80 m² + 25% x 380 m² = 175 m².

De bestaande paardenbak wordt verplaatst naar de noordzijde van de Vlaamsche schuur. De gronden ter plaatse van de paardenbak zijn bestemd als 'Wonen - 2'.

3.2 Groen en water

De nieuwe woonpercelen krijgen een groene tuin- en erfinrichting met hagen, bomen, opgaande inheemse beplanting en gazons. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden. Het nieuwe en bestaande groen zijn weergegeven op de inrichtingsschets in bijlage 3 en de landschappelijke inpassing in bijlage 4 en zullen op de beschreven wijze worden aangelegd. Het plan voorziet niet in nieuw oppervlaktewater.

3.3 Verkeer en parkeren

4.1 Nationaal niveau

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

4.3 Gemeentelijk niveau

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.2 Waarden

5.3 Waterparagraaf

6.1 Behoefte

Het plan behelst drie woningen. Een van de drie woningen is en blijft bewoond. De initiatiefnemer gaat zelf in een van de andere woningen wonen. Voor de derde woning is nog geen koper of huurder gevonden, maar het is de verwachting dat er voldoende vraag is naar een dergelijke woning in het buitengebied.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in bezit. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, voorbereiding en uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het wijzigingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan.

Het wijzigingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" (NL.IMRO.0865.vghBPbuitengebied-OH01) , vastgesteld op 20 september 2012.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Op de verbeelding zijn de volgende wijzigingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aangebracht:

• het agrarisch bouwvlak is verwijderd;
• de langgevelboerderij heeft de bestemming 'Wonen - 2' gekregen waarbinnen twee woningen zijn toegestaan;
• de Vlaamse schuur wordt verplaatst en wordt een volwaardige woning met de bestemming 'Wonen - 2' met een bouwvlak en de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vlaamse schuur';
• de nieuwe paardenbak met een oppervlakte van 800 m² heeft de bestemming 'Wonen - 2' gekregen met de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenbak';
• binnen de bestemmingsvlakken 'Wonen - 2' is de aanduiding 'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde' komen te vervallen.

In de regels zijn in artikel 28 'Wonen - 2' de volgende wijzigingen aangebracht:

• ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vlaamse schuur' is uitsluitend de herbouw van de Vlaamse schuur toegestaan. Hiermee is geborgd dat alleen de bestaande Vlaamse schuur wordt herbouwd en niet een reguliere woning gerealiseerd kan worden;
• ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vlaamse schuur' bedraagt de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken 175 m². Dit is meer dan de standaard toegestane oppervlakte, omdat gebruik is gemaakt van de sloopregeling, zie paragraaf 3.1;
• voor de Vlaamse schuur gelden afwijkende inhouds- en hoogte maten, omdat het gaat om het behoud van een cultuurhistorisch waardevol gebouw.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" over te nemen.