Plan: | Kern Fase 2 Cromvoirt |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | uitwerkingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0865.crvUPKernfase2-VG01 |
Voorliggend rapport betreft het uitwerkingsplan "Kern Fase 2 Cromvoirt" van de gemeente Vught.
Het gebied dat wordt ingeklemd door de bebouwingslinten St.-Lambertusstraat en Deutersestraat en de Achterstraat betreft een van de planmatige uitbreidingslocaties van de kern Cromvoirt. De afgelopen decennia is een deel van dit gebied ingevuld met woningen (ontwikkeling "Kern Fase 1").
Enkele agrarische percelen in dit gebied zijn thans nog onbebouwd, waaronder de percelen I-1188 en I-1306 met een gezamenlijke oppervlakte van circa 8.400 m². De eigenaren van de gronden wensen deze percelen voor woningbouw geschikt te maken. In het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2011" is hierin al deels voorzien, middels de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'. Na uitwerking van het bestemmingsplan zijn ter plaatse maximaal 13 woningen toegestaan. Deze ontwikkeling is bekend als "Kern Fase 2".
Met voorliggende uitwerkingsplan wordt invulling gegeven aan de uitwerkingsplicht ex artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor de bouw van 13 woningen.
Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.
TOPOGRAFISCHE SITUATIE
Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.
KADASTRALE SITUATIE
De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Vught, sectie I, nummers 1188 en 1306 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 8.400 m².
Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied 2011", vastgesteld door de gemeenteraad op 20 september 2012. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.
UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
Het plangebied omvat de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'. De gronden zijn bestemd voor onder meer wonen, woonstraten, parkeer- en groenvoorzieningen. Er mag echter pas worden gebouwd als er een uitwerkingsplan van kracht is. De uitwerkingsregels betreffen:
In paragraaf 7.1 is opgenomen hoe het plan aan de uitwerkingsregels voldoet.
De aangrenzende gronden hebben bestemmingen behorende bij een woonbuurt en bij agrarisch grondgebruik. Op grotere afstand gelden ook bedrijfsbestemmingen.
Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.
De kern Cromvoirt kent een lange geschiedenis. Onderstaande afbeeldingen geven de ontwikkeling van de kern en het omringende gebied weer.
TOPOGRAFISCH ONTWIKKELING PLANGEBIED EN OMGEVING
Tot in de eerste helft van de negentiende eeuw was Cromvoirt een kleine enclave omgeven door uitgestrekte heiden. De Cromvoirtse Dijk die de kern grotendeels omringde, beschermde Cromvoirt tegen het regelmatig wassende water van de rivier de Maas.
Vanaf de huidige St.-Lambertusstraat waren er ontginningen tot aan de dijk en op een aantal plaatsen er overheen.
De bebouwing concentreerde zich voornamelijk langs de St.-Lambertusstraat, rondom de kruising met de weg naar Den Bosch, thans bekend als de Deutersestraat. In deze tijd is ook de huidige Achterstraat al herkenbaar.
In het begin van de twintigste eeuw werd het Drongelens Kanaal gegraven. In combinatie met de aanleg van de Bergsche Maas werden overstromingen in het noordelijke deel van de provincie weggenomen. Dat betekende voor Cromvoirt een flinke verandering. Er konden meer heidegronden voor de landbouw worden ontgonnen en de Cromvoirtse Dijk verloor haar waterkerende functie.
In deze periode intensiveerde de bebouwing langs de St.-Lambertusstraat en Deutersestraat, en werd de huidige St.-Lambertuskerk gebouwd.
In de jaren '60 van de vorige eeuw vond de eerste planmatige ontwikkeling plaats door de aanleg van het woonbuurtje rondom de Kerkweg.
Pas na de laatste eeuwwisseling worden ook de gronden tussen de St.-Lambertusstraat en de Achterstraat in gebruik genomen voor woningbouw. Deze planmatige uitbreiding van Cromvoirt vindt stapsgewijs plaats. Thans ligt een nieuwe fase voor.
Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.
DIRECTE OMGEVING
Het plangebied is onderdeel van het stedenbouwkundig gebied dat wordt omsloten door de bebouwingslinten van de St.-Lambertusstraat en Deutersestraat en de Achterstraat.
Langs de bebouwingslinten staan overwegend vrijstaande woningen, waarvan enkele boerderijen die hun oorspronkelijke agrarische functie hebben verloren. Op enkele plaatsen is sprake van dorpse niet-woonfuncties, zoals detailhandel en kleinschalige bedrijvigheid.
Langs de Achterstraat is door de jaren heen een onaf bebouwingslint ontstaan. Eerst voornamelijk aan de zuidzijde, maar recent wordt ook de noordzijde van de straat verdicht.
Ten westen van het plangebied is vanaf de eeuwwisseling de eerste fase van een planmatige invulling met woningen uitgevoerd. De thans voorliggende opgave betreft de tweede fase.
Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door een perceel waar boomteelt plaatsvindt door het aangrenzende bedrijf J. van Esch, dat de aanleg van parken, tuinen en sportterreinen verzorgt.
Het plangebied bestaat uit onbebouwde agrarische percelen en grenst op drie plaatsen aan bestaande straten: de Achterstraat aan de noordzijde, de Van Rijswijkstraat in het westen en via een smal perceeldeel tevens aan de St.-Lambertusstraat. Het plangebied is hiermee goed ontsloten.
In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Bijlage 1 bevat het stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan geeft invulling aan Fase 2 van het inbreidingsgebied tussen de (percelen aan de) St.-Lambertusstraat en de Achterstraat. Het plan bevat een woonbuurt met in totaal dertien nieuwe woningen en verschillende typologieën en segmenten, alsmede een openbare ruimte voor verkeer en verblijf.
Aan de Achterstraat worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd op percelen van circa 730 en 740 m². Deze woningen gaan onderdeel vormen van het bebouwingslint Achterstraat. De woningen worden, evenals de bestaande woningen, gebouwd in één bouwlaag met kap.
Tussen de bestaande percelen aan de St.-Lambertusstraat en de nieuwe percelen aan de Achterstraat ontstaat een binnengebied. In dit gebied worden zeven vrijstaande woningen en een rijtje van vier starterswoningen gerealiseerd. Aan de verlengde Van Rijswijkstraat krijgen de nieuwe woonpercelen oppervlakten van 480 tot 650 m². Aan de oostzijde worden de percelen circa 700 en 720 m² groot. De starterswoningen worden op percelen van circa 120 tot 150 m² gebouwd.
De woningen sluiten met twee bouwlagen en kap aan bij de bestaande woningen van Kern Fase 1.
De twee woningen aan de noordzijde worden rechtstreeks op de Achterstraat ontsloten. Hiervoor worden twee nieuwe inritten aangelegd. Gezien de beperkte verkeersintensiteit op de erftoegangsweg Achterstraat is dit verkeerskundig aanvaardbaar. Er kan ook gekozen worden voor een gezamenlijke inrit.
Het binnenterrein krijgt een eigen ontsluitingsstructuur. De nu nog doodlopende Van Rijswijkstraat wordt doorgetrokken en buigt vervolgens in zuidelijke richting af naar de St.-Lambertusstraat. Hiervoor is ruimte tussen de woonpercelen St.-Lambertusstraat 11A en 13. Ter plaatse van de 'knik' ontstaat een dorps pleintje met ruimte voor groen, parkeren en speelvoorzieningen.
Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van deze woningen is het aansluiten bij het in de jaren negentig ontwikkelde inbreidingsplan 'Kern Fase I' aan de Van de Goorstraat en Van Rijswijkstraat. Deze wegen zijn bij de ontwikkeling van 'Kern Fase I' als doodlopende wegen uitgevoerd met het doel ze bij de uitwerking van de ontwikkeling 'Kernfase 2' door te trekken. Hierin is al voorzien bij de totstandkoming van de bestemming 'Woongebied- Uit te werken' in het bestemmingsplan 'Buitengebied 2011' (vastgesteld 20 september 2012). Daarbij is het van belang dat een goede ontsluiting wordt gecreëerd naar de St.-Lambertusstraat. Verkeerstechnisch bezien is het doortrekken van de Van Rijswijkstraat geen probleem, gelet op de hoeveelheid te ontwikkelen woningen, als het gaat om verkeersafwikkeling, doorstroming en/ of verkeersveiligheid. De hoeveelheid verkeer die wordt gegenereerd past prima binnen de functie van deze weg.
De nieuwe aansluiting op de St.-Lambertusstraat zal worden vormgegeven conform de gemeentelijke standaarden. De aansluiting zal worden gebruikt voor de bewoners van de nieuwe woningen en de bestaande woningen van Kern Fase 1. Er zal geen sprake zijn van een doorgaande functie.
De digitale publicatie "ASVV 2012" (CROW, 30 oktober 2012) gaat uit van een gemiddelde verkeersgeneratie van 8,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal voor vrijstaande woningen (rest bebouwde kom, niet-stedelijk) en 7,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal voor de starterswoningen (categorie hoek- en tussenwoningen).
Als gevolg van het plan neemt de verkeersintensiteit op de Achterstraat (twee vrijstaande woningen) met circa 16 motorvoertuigbewegingen per etmaal toe. Dit is verkeerskundig aanvaardbaar.
De totale verkeersgeneratie van de woningen in het binnengebied bedraagt ((7x8,2)+(4x7,4)=) 87 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Een deel van dit verkeer zal worden afgewikkeld via de nieuwe aansluiting op de St.-Lambertusstraat en een deel via de bestaande woonbuurt Kern Fase 1 richting de Deutersestraat. Naar verwachting zal er vanaf de bestaande woonbuurt ook verkeer via onderhavig plangebied naar de St.-Lambertusstraat rijden. Er is uitgegaan van een gelijke 'uitwisseling' van verkeer, hetgeen betekent dat er gemiddeld 87 motorvoertuigbewegingen via de nieuwe aansluiting zullen plaatsvinden. Dit is eveneens verkeerskundig aanvaardbaar.
Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor een goed functioneren van de woonbuurt en voorkomt overlast voor de omgeving. De gemeente Vught heeft hiertoe het bestemmingsplan "Parapluplan Parkeren" vastgesteld. Daarin wordt de nota "Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022" van toepassing verklaard op het gehele grondgebied van Vught.
De norm voor vrijstaande woningen bedraagt 2,0 parkeerplaatsen per woning en voor de starterswoningen 1,7 parkeerplaatsen per woning. Conform artikel 3 van het parapluplan moeten de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein (buiten openbaar gebied) worden gerealiseerd, tenzij het eigen terrein hiervoor redelijkerwijs onvoldoende ruimte biedt. In het laatste geval mogen parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden aangelegd.
Het plan omvat negen vrijstaande woningen. Deze woonpercelen bieden voldoende ruimte om elk in twee parkeerplaatsen te voorzien.
De percelen behorende bij de vier starterswoningen zijn onvoldoende groot om in de benodigde parkeerplaatsen te voorzien. Hiervoor moeten ten minste (4 x 1,7=) 7 parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden aangelegd. Het plan voorziet in de aanleg van 10 parkeerplaatsen in directe nabijheid van de starterswoningen, waarmee ruimschoots aan de norm wordt voldaan.
Aanvullend worden waar mogelijk parkeerplaatsen aangelegd langs de rijbaan om een eventuele extra parkeerbehoefte op te kunnen vangen.
Het plangebied is thans in gebruik als weide. Er is thans niet of nauwelijks sprake van opgaand groen. Er is eveneens geen oppervlaktewater aanwezig.
Het plan omvat het aanleggen van groen als onderdeel van de openbare ruimte:
Het plan omvat geen oppervlaktewater.
In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:
In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.
De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur. Voor onderhavig plan zijn echter geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.
Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Het plan omvat een bouwlocatie met meer dan elf woningen en wordt daarom als een stedelijke ontwikkeling gezien. Het plan is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwbeleid (zie paragrafen 4.3.2 en 4.3.3). Het project is in juli 2011 in het regionaal ruimtelijk overleg is besproken. Daaruit is gevolgd dat het plan destijds voorzag in een behoefte. Deze behoefte is nog steeds actueel gezien het bepaalde in de Brabantse Agenda Wonen (zie paragraaf 4.2.2.2).
Uit het Intergraal Dorpsontwikkelingsplan (IDOP) dat voor Cromvoirt is opgesteld volgt dat er behoefte is aan zowel vrije sector-woningen als starterswoningen. Voorliggend plan voorziet hierin.
De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied.
Conclusie
Het plan voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:
Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.
De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.
Analyse
Het plangebied ligt binnen Cromvoirt dat een 'kern in het landelijk gebied' betreft. Conform het structuurvisiebeleid moeten deze kernen voorzien in de lokale verstedelijkingsbehoefte voor wonen, werken en voorzieningen. Hierbij moet zoveel mogelijk gezocht worden naar locaties binnen het bestaande ruimtebeslag van de betreffende kern.
Het plan omvat het toevoegen van 13 woningen als een vorm van inbreiding. De lokale behoefte in aangetoond in het gemeentelijke woningbouwbeleid, zie paragrafen 4.3.2 en 4.3.3.
Conclusie
Het plan past binnen het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.
De Verordening ruimte Noord-Brabant (geconsolideerde versie per 1 januari 2017) stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.
De Verordening maakt onderscheid in structuren en aanduidingen. De Verordening kent vier structuren, die tezamen provinciedekkend zijn. Daarin is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden. Afhankelijk van de waarden in of kenmerken van een gebied kunnen er één of meerdere aanduidingen gelden. De Verordening bevat voorts algemene regels ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit.
Structuren
Het plangebied ligt binnen de structuur 'bestaand stedelijk gebied'. Op basis van artikel 4.2 van de Verordening zijn stedelijke ontwikkelingen uitsluitend binnen het bestaand stedelijk gebied toestaan. Daaraan voldoet het plan.
Voorts moet de wijze worden verantwoord waarop:
De nieuwe woningen in voorliggend plan zijn opgenomen in het gemeentelijke woningbouwbeleid, dat besproken is geweest in het regionaal ruimtelijk overleg van juli 2011.
Aanvullend wordt opgemerkt dat in de provinciale Brabantse Agenda Wonen (september 2017) is onderstreept dat er in Brabant een flinke woningbouwopgave ligt. Ook wordt daarin gewezen op de kans om de bouwopgave breder in te zetten voor de met omgevingskwaliteit samenhangende doelen. Versnelling van de woningbouwontwikkeling, verduurzaming en zorgvuldig ruimtegebruik vragen om extra aandacht. Hieruit volgt dat de in 2011 geconstateerde behoefte is blijven bestaan.
Samengevat kan worden gesteld dat het plan voldoet aan de voorwaarden voor bouwen in stedelijk gebied.
Aanduidingen
Ter plaatse van het plangebied geldt de aanduiding 'stalderingsgebied'. Deze aanduiding is niet van toepassing op woningbouw.
Ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de Verordening algemene regels (opgenomen in artikel 3). Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap.
Algemeen geldt dat een project moet bijdragen aan de zorg voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en voldoet aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit is verkregen door gebruik te maken van een inbreidingslocatie.
Vanwege de ligging binnen het bestaand stedelijk gebied is geen bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap vereist.
Het plan voldoet aan de regels van de Verordening ruimte Noord-Brabant.
De Structuurvisie Vught bevat de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente voor de periode tot omstreeks 2025. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de Structuurvisiekaart.
UITSNEDE STRUCTUURVISIEKAART
In de Structuurvisie is opgenomen dat de authenticiteit van Cromvoirt geborgd moet worden door het behoud van de karakteristieke dorpslinten inclusief bestaande doorzichten naar het buitengebied. Inbreiding langs deze linten is mogelijk mits de belangrijkste doorzichten behouden blijven.
Nieuwbouw vindt met name plaats in het verlengde van de Van de Goorstraat en de Van Rijswijkstraat (het plangebied van voorliggend uitwerkingsplan. Deze locatie zorgt voor een compact dorp en verstoort geenszins de oude lintstructuur, die het dorp kenmerkt.
Conclusie
Het plan past binnen de Structuurvisie Vught.
In het Meerjarenplan woningbouw 2011-2014 (met een doorkijk naar 2020) is uitgegaan van de bouw van 25 nieuwe woningen in Cromvoirt. Daarvan zijn er 12 gerealiseerd op locaties elders in de kern. De overige 13 woningen zijn middels de uitwerkingsplicht opgenomen in het vigerend bestemmingsplan. Voorliggend uitwerkingsplan geeft invulling aan de uitwerkingsplicht.
Conclusie
Het plan past binnen het Meerjarenplan woningbouw 2011-2014.
De Woonvisie Vught 2016 bevat het gemeentelijke beleid inzake wonen voor de periode 2016-2020, gekoppeld aan een uitvoeringsprogramma met kwalitatieve en kwantitatieve ambities, activiteiten en maatregelen.
De Woonvisie bevat de volgende voor voorliggend plan relevante kwalitatieve ambities:
Voorliggend plan omvat 13 woningen in verschillende segmenten, waaronder vrijstaande woningen en starterswoningen.
De kwantitatieve ambities van de Woonvisie zijn vervat in het woningbouwprogramma voor de periode tot 2019, met een doorkijk naar 2024. Voor de gehele gemeente bedraagt het woningbouwprogramma ongeveer 1145 woningen in deze periode. Voor Cromvoirt zijn in deze periode 18 nieuwe woningen gereserveerd, waarbij wordt opgemerkt dat ruimte-voor-ruimte-woningen niet worden meegerekend in het contingent.
Van de genoemde 18 woningen zijn de 13 woningen van onderhavig plan vanuit het Meerjarenplan woningbouw overgenomen in de woonvisie, omdat deze nog niet gerealiseerd zijn.
Conclusie
Het plan past binnen de Woonvisie Vught 2016.
Het welstandsbeleid van de gemeente is opgenomen in de "Welstandsnota gemeente Vught 2e herziening, 2015". Het plangebied behoort hierin tot de zone 'resterend grondgebied', waarvoor welstandsniveau 3. Hiervoor gelden geen welstandscriteria.
In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.
Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.
Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Milon uit Schijndel een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Verkennend bodemonderzoek aan de Achterstraat-Sint Lambertusstraat te Cromvoirt" (28 november 2017, nr. 20171911). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 2.
Milon concludeert dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit geschikt is voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie.
Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:
Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.
Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.
Invloed omliggende inrichtingen op plan
Hieronder staat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.
bedrijf | SBI-code | categorie | richt- afstand |
werkelijke afstand | |||
Achterstraat 10: hoveniersbedrijf |
016/3 | 3.1 | 50 m | 21 m | |||
Achterstraat 29: civieltechnisch bedrijf (kantoor) |
941, 942 | 1 | 10 m | 30 m | |||
Achterstraat tussen 23 en 29: voormalige boomkwekerij (spuitzone) |
- | - | 50 m | 2 m |
De milieugevoelige objecten van het plan liggen binnen de richtafstand van enkele bedrijven. Hieronder is de milieusituatie van die bedrijven nader aangegeven.
Achterstraat 10 - hoveniersbedrijf
Op het adres Achterstraat 10 is een hoveniersbedrijf toegelaten. Hoewel het perceel al enige tijd niet in gebruik is, moet wel rekening gehouden worden met een eventuele nieuwvestiging van een dergelijk bedrijf.
De dichtstbijzijnde nieuwe woning binnen onderhavig plangebied staat op een afstand van 21 meter tot het bestemmingsvlak van het hoveniersbedrijf. De naastgelegen, bestaande woning Achterstraat 23 staat op een afstand van 20 meter tot het bedrijf. Het hoveniersbedrijf moet reeds rekening houden met deze bestaande woning. De nieuwe woningen vormen derhalve geen extra belemmering voor het bedrijf.
Omgekeerd moet worden beoordeeld of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen. Het bedrijfslawaai van het hoveniersbedrijf wordt gevormd door verkeersbewegingen. Het vrachtverkeer heeft hierop de grootste invloed.
Het vrachtverkeer van en naar het hoveniersbedrijf rijdt via de Achterstraat en daarmee langs de nieuwe woningen. Zoals blijkt uit paragraaf 5.1.5 wordt de voorkeursgrenswaarde (48 dB) niet overschreden als gevolg van al het verkeer op de Achterstraat, inclusief het vrachtverkeer.
De waarde van 48 dB komt overeen met een geluidbelasting van 50 dB(A). Daarmee kan worden geconcludeerd dat het hoveniersbedrijf niet meer dan 50 dB(A) bedraagt op de gevels van de nieuwe woningen. Een standaard woninggevel heeft een geluidwerende werking van 20 dB(A). De binnenwaarde van de woningen bedraagt minder dan 30 dB(A), waarmee ruimschoots aan de maximale binnenwaarde van 35 dB(A) wordt voldaan.
Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect bedrijfslawaai.
Achterstraat tussen 23 en 29 - voormalige boomkwekerij
Het plangebied grenst aan een perceel waar tot vorig jaar bomen en planten werden gekweekt. In 2018 werd er maïs geteeld. Boomkwekerijen kunnen gewasbestrijdingsmiddelen gebruiken die mogelijk een risico vormen voor het milieu en de gezondheid van mensen. Tijdens het bespuiten van landbouwgewassen kan er sprake zijn van 'drift': spuitvloeistof die tijdens de bespuiting buiten het te behandelen gebied terecht komt als gevolg van wind- en luchtstromingen. Vanwege het ontbreken van wetgeving voor woningen is er een in de praktijk gegroeide vuistregel ontstaan die aangeeft dat er een afstand van 50 meter tussen agrarische gronden met open teelten en een voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelig objecten, zoals woningen, in acht moet worden genomen. Bij deze afstand wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de agrariër niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van omwonenden.
Het plan omvat het toevoegen van woningen op een afstand van minder dan 50 meter tot de voormalige boomteelt. Zoals aangegeven vindt er thans geen boomteelt plaats. Het betreffende perceel is bovendien niet specifiek voor boomteelt aangeduid in het bestemmingsplan. In het geval er opnieuw teelt van bomen en/of planten gaat plaatsvinden, dient dit als nieuwe ontwikkeling te worden beoordeeld en moet rekening gehouden worden met de bestaande en nieuwe woningen in de omgeving. Er is daardoor geen belemmering voor het plan.
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.
Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Daaruit valt op te maken dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet nodig.
Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan. De gemeente Vught heeft geen eigen geurbeleid en derhalve geldt het bepaalde in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv).
De nieuwe woningen betreffen geurgevoelige objecten. Toetsing aan de Wgv is daarom nodig.
In het gebied ten noorden van Cromvoirt liggen op enige afstand een aantal veehouderijen. Het betreffen de veehouderijen Den Hoek 2 en Deutersestraat 22. Tussen deze veehouderijen en het plangebied staan reeds een aantal woningen. De nieuwe woningen vormen derhalve geen nieuwe belemmerende factor. Het plan vormt derhalve geen belemmering voor de uitoefening van de veehouderijen.
De nieuwe woningen vormen onderdeel van het bebouwdekomgebied van Cromvoirt. De afstand tot de veehouderijen bedraagt ruim 300 meter. Er zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect geur.
Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.
Het plan omvat nieuwe geluidgevoelige objecten.
Verkeerslawaai
Het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van enkele wegen. Om de gevelbelasting van de nieuwe woningen inzichtelijk te maken heeft DPA Cauberg-Huygen uit Son een akoestisch onderzoek uitgevoerd: rapport "Woningbouw inbreidingslocatie te Cromvoirt;
akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai" (11 december 2018, nr. 01427-14481-03). Het onderzoeksrapport is als bijlage 3 bijgevoegd.
DPA Cauberg-Huygen concludeert dat:
ad 4. | In het bijzonder zijn beoordeel de woningen St.-Lambertusstraat 11 en 13, gelegen aan weerszijden van de nieuwe ontsluitingsweg van het plangebied op de St.-Lambertusstraat. Met name de achtergevels van beide woningen als de naar de ontsluitingsweg gekeerde zijgevels zijn aan de orde. Daaruit valt het volgende op te maken. | |
1. | Er is een toename van de geluidbelasting op beide achtergevels met respectievelijk maximaal 7,9 en 8,9 dB. Ondanks deze toename blijft de gevelbelasting van beide woningen onder de voorkeursgrenswaarde (44,4 respectievelijk 41 dB). Er wordt daarmee voldaan aan de Wet geluidhinder. De toename van het geluid zal overigens wel waarneembaar zijn in de tuinen van deze woningen. | |
2. | In de autonome situatie (de situatie zonder uitvoering van onderhavig plan) vindt er reeds een overschrijding plaats van de voorkeursgrenswaarde ter plaatse van de zijgevels van beide woningen (55,7 respectievelijk 54,8 dB). Omdat het gaat om bestaande situaties, is er geen aanleiding om maatregelen te treffen. Als gevolg van het plan neemt de geluidbelasting op beide zijgevels toe met 0,4 dB. Dit is een niet noemenswaardige toename, die in de praktijk niet merkbaar zal zijn. Daarmee is sprake van een aanvaardbare toename. |
Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.
Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer (Wm) normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen.
Onderhavig plan omvat 13 woningen en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.
Goed woon- en leefklimaat
Het plan ligt niet in de directe nabijheid van autosnelwegen of wegen met een zeer grote intensiteit. Er kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.
De in voorliggend uitwerkingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren niet tot de in bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage genoemde ontwikkelingen. Er is derhalve geen nadere m.e.r.-beoordeling nodig.
Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.
Het plan ligt in een zone met een middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde, zoals is opgenomen in het vigerend bestemmingsplan. Bodemingrepen met een diepte van meer dan 1 meter over een oppervlakte van meer dan 100 m² moeten worden voorafgegaan van een archeologisch onderzoek.
Omdat het plan grotere bodemingrepen omvat, heeft Vestigia uit Amersfoort een archeologisch onderzoek uitgevoerd: rapport "Archeologisch vooronderzoek ten behoeve van de nieuwbouw van woningen aan de Achterstraat te Cromvoirt, gemeente Vught (‘Kernfase 2’)" (3 mei 2018, nr. V1571).
Vestigia concludeert dat er voor het westelijke deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting voor nederzettingen uit de Bronstijd tot en met de Vroege Middeleeuwen geldt, en adviseert het uitvoeren van een vervolgonderzoek (proefsleuven) met een dichtheid van 10% van het betreffend deelgebied om de eventuele aanwezigheid van een archeologische vindplaats vast te stellen.
Voor het oostelijke deel van het plangebied geldt een lage archeologische verwachting. Het uitvoeren van vervolgstappen in het kader van archeologische monumentenzorg is daar niet nodig.
Naar aanleiding van de resultaten van het vooronderzoek heeft Vestigia een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in het westelijke deel van het plangebied: rapport "Archeologisch proefsleuvenonderzoek plangebied Kernfase 2 Achterstraat te Cromvoirt, gemeente Vught" (17 september 2018, nr. V1675). Het onderzoeksrapport is als bijlage 5 bijgevoegd.
Vestigia concludeert dat het plangebied kan worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkelingen en dat er geen vervolgonderzoek nodig is.
De resultaten van beide onderzoeken leiden ertoe dat het gehele plangebied is vrijgegeven. Het is daardoor niet meer nodig planregels op te nemen ter bescherming van archeologische waarden. De in het vigerend bestemmingsplan opgenomen gebiedsaanduiding 'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde' is derhalve niet in voorliggend uitwerkingsplan overgenomen.
Ter aanvulling wordt opgemerkt dat ondanks zorgvuldig onderzoek nooit volledig uit te sluiten is dat een archeologische 'toevalsvondst' wordt gedaan. Conform paragraaf 5.4 van de Erfgoedwet zal hiervan melding worden gedaan bij de Minister.
Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.
Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plan tast geen waardevolle elementen aan.
Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:
Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Brabant.
Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om stikstofdepositie. Conform de Wet natuurbescherming mag de stikstofdepositie namelijk niet toenemen. Er geldt dan ook een grenswaarde van 0,00 mol/hectare/jaar.
Om de effecten van onderhavig plan op de omliggende Natura 2000-gebieden te bepalen is een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is als bijlage 6 bijgevoegd. Uit het onderzoek volgt dat zowel in de bouwfase als in de gebruiksfase wordt voldaan aan de genoemde grenswaarde. Er is dan ook geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig.
Soortenbescherming
Staro Natuur en buitengebied uit Gemert heeft een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van het plan op aanwezige planten- en diersoorten: notitie "Toets flora en fauna, Verkaveling kernfase 2, Cromvoirt" (23 november 2017, nr. 16-0206).
Staro concludeert dat, met inachtname van de hierna genoemde uitvoeringsmaatregelen, het plan niet leidt tot overtreding van de Wet natuurbescherming:
Bescherming van houtopstanden
Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.
Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel.
De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.
De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).
In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.
Het gemeentelijk water- en rioleringsbeleid is vastgelegd in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2012 - 2017, dat op 22 december 2011 door de gemeenteraad is vastgesteld.
Gescheiden riolering in Vught
In totaal ligt in de gemeente ruim 200 kilometer vrijvervalriolering (vuil- en hemelwaterriolen). Nagenoeg overal ligt naast het vuilwaterriool ook een hemelwaterriool, behoudens een incidentele straat en delen van de 'Villawijk' waar alleen een vuilwaterriool ligt. In de gemeente Vught ligt nergens een gemengde riolering. Afvalwaterstromen moeten gescheiden blijven. Het is niet toegestaan hemelwater en afvalwater gemengd af te voeren. Dit geldt zowel voor het stedelijk gebied als voor het buitengebied. Hemelwater mag niet op het vuilwaterriool worden geloosd.
Hemelwater
Hemelwater moet een verstandige wijze worden behandeld bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Met behulp van de afvoernormen kan de benodigde waterberging en/of retentievoorziening worden berekend. Conform de landelijke uitgangspunten, is de voorkeursvolgorde voor de te treffen compenserende maatregel: vasthouden - bergen - afvoeren. Op eigen terrein vasthouden en bergen (infiltreren) heeft de voorkeur. In eerste instantie is de perceeleigenaar zelf verantwoordelijk voor de verwerking op zijn/haar terrein. De zorg voor het verwerken van schoon hemelwater rust (in elk geval) op de perceeleigenaar.
Onderhavig plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap De Dommel. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in:
benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m) |
Er heeft geen specifiek onderzoek plaatsgevonden naar de infiltratiecapaciteit van de bodem. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek (zie paragraaf 5.1.1) blijkt dat ter plaatse sprake is van een zandbodem. De waterdoorlatendheid is goed.
Binnen het plangebied en in de directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.
De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het plangebied bedraagt >0,8 meter onder maaiveld (bron: bodemdata.nl).
Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning.
Het plangebied is thans onbebouwd. Het plan leidt tot een toename van bebouwing en verharding, zoals hieronder weergegeven:
De totale toename van de verharding bedraagt circa 3.000 m².
Toepassing van de eerder genoemde rekenregel (gevoeligheidsfactor 1) levert een totale bufferopgave van 180 m³ op.
Bij het ontwerp van de bergingsvoorziening zijn achtereenvolgens de volgende afwegingsstappen gehanteerd:
Hergebruik van hemelwater is niet structureel aan de orde.Voor de verwerking van het hemelwater wordt onderscheid gemaakt tussen de nieuwe woningen aan de Achterstraat en de overige woningen in het plangebied.
Achterstraat
Op beide nieuwe woonpercelen worden ondergrondse infiltratievoorzieningen aangelegd met een overstort naar de openbare ruimte. De capaciteit bedraagt circa 19 m³ per perceel.
Overige woonpercelen
Het hemelwater vanaf de daken en verharde oppervlakken vanaf de overige woonpercelen wordt bovengronds aangeboden aan het nieuwe openbare gebied. De straatkolken in het openbare gebied zorgen voor afvoer van het hemelwater naar waterbergende fundering van het straatwerk.
De capaciteit van de waterbergende fundering bedraagt circa 237 m² (zie bijlage 8). Hiermee wordt aan de bergingseis voldaan.
Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.
De woningen in het binnengebied zullen hun afvalwater lozen op een nieuwe riolering die wordt aangesloten op het riool in de Van Rijswijkstraat. De woningen aan de Achterstraat zullen door middel van een gemaal op de persriolering in de Achterstraat worden aangesloten.
Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden in principe geen uitlogende materialen toegepast.
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).
In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend uitwerkingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.
Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend uitwerkingsplan de onderbouwing voor het toevoegen van 13 woningen. De voorwaarden voor het toepassen van de uitwerkingsplicht zijn beschreven in de artikel 30 'Woongebied - Uit te werken' van het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Hieronder zijn de voorwaarden geciteerd:
"Artikel 30.2 - Burgemeester en wethouders werken de bestemming overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de volgende regels uit:
Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst:
ad a. | De nieuwe woonpercelen krijgen de bestemming 'Wonen - 1'. De relevante planregels zijn in dit uitwerkingsplan overgenomen. De bestemming 'Groen' is niet opgenomen in het plan. |
ad b. | Het uitwerkingsplan staat maximaal 13 woningen toe. Er wordt daarmee aan de voorwaarden voldaan. |
ad c. | Deze voorwaarde is in de planregels en op de verbeelding opgenomen. |
Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan de alle voorwaarden voor de wijziging wordt voldaan.
In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.
Het uitwerkingsplan bestaat uit:
De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.
De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan.
Het uitwerkingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De indeling van de planregels is als volgt.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Hoofdstuk 4 Overgangsregels
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Verkeer (artikel 3)
In deze bestemming zijn de openbare ruimten vervat. Toegestaan zijn onder meer straten, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. De planregels sluiten aan bij die van het moederplan.
Wonen - 1 (artikel 4)
De woonpercelen zijn opgenomen in de bestemming 'Wonen - 1'. Er zijn bouwvlakken en maximum aantallen woningen aangeduid. De planregels sluiten eveneens aan bij die van het moederplan.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Anti-dubbeltelregel (artikel 5)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.
Algemene bouwregels (artikel 6)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van ondergeschikte bouwdelen, afwijkende bestaande bebouwing en nadere eisen.
Algemene gebruiksregels (artikel 7)
In dit artikel zijn de regels ten aanzien van aan huis verbonden beroepen omschreven en is een algemeen gebruiksverbod opgenomen.
Algemene afwijkingsregels (artikel 8)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.
Algemene wijzigingsregels (artikel 9)
Dit artikel bevat een algemene wijzigingsbevoegdheid voor het in geringe mate verleggen van bestemmings- en/of bouwgrenzen.
Algemene procedureregels (artikel 10)
In dit artikel zijn de procedureregels opgenomen.
Overige regels (artikel 11)
Dit artikel legt een koppeling met het bestemmingsplan "Parapluplan Parkeren".
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht (artikel 12)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.
Slotregel (artikel 13)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.
Het uitwerkingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:
Het ontwerpuitwerkingsplan heeft vanaf 23 mei 2019 tot en met 3 juli 2019 ter inzage gelegen. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijzen is opgenomen als bijlage 9.